Te pregătești să mergi la bancă ca să accesezi un Credit Ipotecar pentru a cumpără o proprietate imobiliară?

În articolul de astăzi îți voi prezenta 2 lecții importante pe care le-am învățat încercând să contractez un Credit Ipotecar.

Atunci când mi-am făcut planul de investiții pentru anul 2020, intenționam ca pe parcursul lui să introduc încă un activ în portofoliu. Voiam ca în acest an să cumpăr prima mea proprietate imobliară pe care, ulterior, să o transform într-o sursă de venit pasiv.

Dacă ai urmărit LIVE-ul meu din data de 7 ianuarie 2020, ai văzut că unul din obiectivele mele pentru anul curent era să cumpăr un apartament cu 2 camere, în Cluj-Napoca. Iar termenul limită auto-impus pentru atingerea obiectivului era 31.05.2020. 

Am stabilit finalul lunii Mai drept termen limită deoarece până la data de 30.06.2020 trebuie să eliberez apartamentul în care locuiesc acum. În consecință, am considerat că o perioadă de 30 de zile între momentul în care aș finaliza achiziția apartamentului și momentul în care ar trebui să eliberez locația actuală ar fi suficientă.

Ca să pot atinge acest obiectiv financiar, începând cu luna februarie m-am întâlnit cu mai mulți ofițeri de credite, de la mai multe bănci. Toate întâlnirile cu reprezentanții băncilor au avut ca scop obținerea unei scrisori de pre-aprobare pentru un Credit Ipotecar.

De aceea, în articolul de astăzi, vreau să-ți prezint două lecții importante pe care le-am învățat încercând să contractez un Credit Ipotecar.

Dar, înainte să începem vreau să îți spun că poți urmări varianta video a acestui articol aici:

Lecția 1: E mult mai ușor să obții un Credit Ipotecar dacă ești angajat

În încercarea mea de a obține un Credit Ipotecar trebuia să depășesc două obstacole majore.

Obstacolul numărul 1 este faptul că nu sunt angajat. Sursa mea principală de venit o reprezintă dividendele repartizate din firma proprie. Partea proastă pentru mine este faptul că majoritatea băncilor nu acceptă dividendele din compania proprie drept sursă principală de venit.

Aici nu vorbim de dividende primite de la companii listate la Bursă pe care le deții în portofoliu. Acelea ies în totalitate din discuție. Vorbim de dividende din firma proprie la care ești asociat sau acționar și pe care, cel mai probabil, o conduci. 

Chiar dacă pe site-urile lor menționează că acceptă venituri din diverse surse, de la chirii până la venituri din drepturi de autor, în realitate nu e chiar așa. În cele mai multe cazuri, celelalte tipuri de venit, cu excepția venitului din salarii, intră în categoria surselor secundare de venit. Cu alte cuvinte, e bine dacă le ai.

Băncile nu consideră veniturile din dividende destul de sigure și predictibile. De aceea, majoritatea nu le acceptă ca sursă principală de venit. Iar cele care sunt mai flexibile, nu le acceptă în proporție de 100%. Am întâlnit bănci care le acceptă în proporție de 50% și altele care le acceptă în proporție de 90%. Niciodată în întregime.

Aparent, persoanele din departamentul de analiză credite, consideră că o persoană care are o singură sursă de venit, cum este salariatul, prezintă un risc mult mai mic de a nu putea rambursa creditul decât o persoană care deține o firmă care deservește mai mulți clienți și, implicit, are mai multe surse de venit. 

Disponibilizările salariaților sunt încadrate ca risc aproape ZERO în timp ce falimentul unei societăți mai mici este aproape GARANTAT.

În urma discuțiilor purtate cu ofițerii de credite, am concluzionat că, dacă vrei să ai șanse reale ca să obții un Credit Ipotecar ai două opțiuni:

1. Ești salariat;
2. Ai un PFA;

Însă, chiar dacă ești salariat, trebuie să iei în considerare următoarele aspecte.

În primul rând, nu merită să te angajezi în propria firmă decât dacă mai ai și alți angajați. 

Deși mi s-a propus să fac acest lucru pentru a crește șansele de a mi se aproba creditul, în realitate nu m-ar fi ajutat foarte mult. Banca își dă seama că ți-ai făcut contract de muncă doar pentru 6 luni sau 1 an cât să poți accesa un Credit Ipotecar. De aceea, soluția propusă de reprezentanții băncii nu mi-ar fi îmbunătățit prea mult scorul de credit.

În schimb, dacă ești angajat la o companie mare sau la o corporație multinațională, șansele să primești un credit cresc semnificativ. Aparent. băncile iubesc corporatiștii și sunt dispuse să le ofere credite mult mai ușor.

În ceea ce privește PFA-urile, din câte am înțeles discutând cu ofițerii de credit, ele au un statut special. 

Statutul de PFA (Persoană Fizică Autorizată) și cel de salariat sunt foarte asemănătoare în viziunea băncilor. Nu sunt sigur de ce, pentru că un PFA are nevoie de clienți în mod constant la fel ca și un SRL. 

Doar pentru că ai optat să lucrezi ca PFA și nu ca SRL, nu garantează că o să câștigi bani în mod constant. Depinde la fel de mult de cât de bine îți faci treaba și cum te promovezi ca să atragi clienți. Riscul să rămâi fără încasări și să nu-ți mai poți plăti ratele este la fel de mare ca la orice altă societate care trece printr-o perioadă mai proastă.

Motivul principal pentru care eu cred că băncile agrează mai mult PFA-ul în favoarea SRL-ului este faptul că ai mai ușor acces la bani. Nu trebuie să aștepți 3 luni sau 12 luni până îți repartizezi dividende ci ai oricând acces la bani ca să-ți plătești rata.

Așadar, ca să recapitulăm, Lecția numărul 1 pe care am învățat-o este următoarea: dacă vrei să ai cele mai mari șanse ca să obții un Credit Ipotecar, angajează-te într-o corporație.

Lecția 2: Ți se aprobă mai ușor un Credit Ipotecar dacă ești căsătorit

Cea de-a doua particularitate a situației mele este faptul că voiam să mă asociez cu un prieten bun pentru a cumpăra acest apartament și să-l deținem fiecare în proporție de 50%.

Aici a apărut cel de-al doilea obstacol care a trebuit să-l depășesc în încercarea de a obține un Credit Ipotecar. 90% din bănci nu oferă posibilitatea ca două persoane care nu au o relație de rudenie între ele să acceseze un astfel de credit. 

Dacă vrei să te asociezi cu cineva care să devină co-debitor la un Credit Ipotecar, acea persoană trebuie să aibă statutul de: soț/soție, părinte, frate/soră sau în cel mai extrem caz, bunic.

Cu toate acestea, dacă vrei să contractezi un Credit Ipotecare cu o altă persoană decât cele menționate mai devreme am descoperit că există două alternative:

1. Fie ai aceeași adresă de domiciliu cu persoana cu care te asociezi pentru a cumpăra proprietatea. Varianta asta însă nu e disponibilă la toate băncile.
2. Fie te afli într-o relație de concubinaj sau logodnă. Iar persoana care ar deveni co-debitor trebuie să dea o declarație pe proprie răspundere. Cea de-a doua variantă este mai larg acceptată de băncile din România.

Din păcate, atunci când am aflat de acea declarație, nu am fost destul de inspirat să întreb ce conține acel document. Eram puțin nedumerit de ce departamentul de analiză credite acceptă declarația pe proprie răspundere doar în anumite cazuri.

Chiar nu am înțeles de ce nu este acceptată aceeași procedură când vorbim de un parteneriat de investiții, în care fiecare persoană își asumă 50% din obligații. În schimb ți se permite să îți asumi rolul de co-debitor pentru o persoană cu care este probabil sau nu să ajungi la căsătorie.

Nici nu vreau să mă gândesc ce se întâmplă, din punct de vedere legal, dacă se strică relația înainte de a ajunge la căsătorie. Imaginează-ți cum ar fi să te desparți de cineva, iar în cazul în care acea persoană nu-și mai permite să plătească ratele, obligația de plată să-ți revină ție.

Așadar, ca să rezumăm lecția numărul 2, dacă vrei să accesezi un Credit Ipotecare și să ai șanse mari ca să ți se aprobe, cel mai bine este să fii căsătorit sau să te asociezi cu o rudă care îți împărtășește viziunea. Bineînțeles, dacă venitul îți permite, poți să-l contractezi și singur.

În schimb, dacă vrei să te asociezi cu o altă persoană care are interesată de domeniul investițiilor imobiliare, în România este aproape imposibil.

Acestea sunt cele două lecții pe care le-am învățat în încercarea mea de a obține un Credit Ipotecar. Dacă ți-au plăcut informațiile prezentate apasă pe butonul de share ca să vadă și prietenii tăi.

Care este planul acum

După cum ți-ai dat deja seama, planul meu de a achiziționa o proprietate imobiliară în acest an a picat. Pe lângă faptul că nu am reușit să obțin finanțare de la o bancă, nici pandemia declanșată la începutul anului 2020 nu m-a ajutat. 

În cele 2 luni în care a fost instaurată Starea de Urgență, foarte puține proprietăți imobiliare au fost puse la vânzare. Proprietarii au decis să aștepte până se mai liniștesc apele înainte de a începe să se întâlnească cu străini și să le prezinte locuința pe care vor să o vândă. A fost foarte dificil să mergi să faci vizionări. În plus, deoarece, chiria la apartamentul în care stau acum expiră la finalul lunii iunie, sunt forțat să eliberez locația. 

În ciuda acestor obstacole, visul meu de a investi în proprietăți imobiliare nu s-a stins. Am încredere în strategia pe care vreau să o urmez și doar obținerea finanțării trebuie ajustată. 

În consecință, voi închiria un alt apartament, iar în curând vei vedea un decor nou în videoclipurile mele.

După ce voi termina cu mutatul, îmi voi cântări opțiunile și voi căuta o altă variantă de a finanța prima mea proprietate imobiliară. Tot ce știu în acest moment este faptul că nu vreau să mă angajez într-o corporație doar pentru a putea obține un Credit Ipotecar.

Până data viitoare, amintește-ți că cel mai bun lucru pe care îl pot cumpăra banii este Liniștea Financiară.