Credit prin programul „Noua Casă” sau credit ipotecar convențional? Care este mai potrivit pentru a cumpăra prima ta locuință?

Citește articolul până la final și află răspunsul meu la această întrebare!

Pe data de 15 august 2020 a fost lansat în mod oficial Programul „Noua Casă”. În mare, acesta nu este altceva decât o versiune actualizată a programului „Prima Casă”.

Conform declarațiilor directorului FNGCIMM principalele obiective ale noului program guvernamental sunt următoarele:

1. Facilitarea achiziției de locuințe adaptate standardelor de locuire moderne; 
2. Creșterea calității spațiului de locuit și a spațiilor comune; 
3. Reducerea riscului seismic prin favorizarea achiziționării de locuințe noi, consolidate sau reabilitate.

Cu alte cuvinte, programul dorește să te ajute să-ți cumperi o locuință mai nouă, mai mare și mai modernă.

Un alt obiectiv al programului este stimularea sectorului construcțiilor și a tuturor sectoarelor conexe.

Aceasta sunt obiectivele guvernului pentru acest program. Vom vedea dacă va fi cum speră ei sau cum spun analiștii care preconizează o creștere nejustificată a prețurilor. 

Dar nu despre asta vreau eu să vorbesc astăzi. În acest articol mi-am propus să-ți ofer un răspuns la următoarea întrebare:„Pentru o persoană care face prima achiziție imobiliară din viața sa, care este mai potrivit: Un credit acordat prin programul „Noua Casă” sau un Credit Ipotecar convențional?”

Dar, înainte să începem vreau să îți spun că poți urmări varianta video a acestui articol printr-un click pe link-ul de mai jos:

Suma împrumutată și avansul

Prin intermediul Programului „Noua Casă” se vor acorda două tipuri de credite: pentru locuințe noi și pentru locuințe vechi.

În ordonanţa de urgenţă 129/2020 din data de 5 august este prevăzut faptul că pentru creditele acordate prin programul „Noua Casă” avansul este de minimum 5% din preţul de achiziţie pentru toate categoriile de locuinţe al căror preț este de maximum 70.000 euro. Iar pentru locuințele noi, al căror preț este cuprins între 70.000 euro şi 140.000 euro, avansul este de minimum 15% din preţul de achiziție. 

Asta înseamnă că pentru a achiziționa o locuință, nouă sau veche, de maxim 70.000 EUR va trebui să dispui de un avans de 3.500 EUR. Iar creditul acordat de bancă va fi de 66.500 EUR.

Iar pentru a achiziționa o locuință nouă de maxim 140.000 EUR va trebui să dispui de un avans de 21.000 EUR. Iar creditul acordat de bancă va fi de 119.000 EUR.

Prin locuință nouă se înțelege orice locuință care a fost finalizată și recepționată cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat. Tot în categoria creditelor noi intră și locuințele supuse unor lucrări de consolidare sau de reducere a riscului seismic care au fost finalizate și recepționate cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat. Toate celelalte locuințe vor fi considerate locuințe vechi.

Lucrul care face acest gen de credite mai atrăgătoare pentru bănci este faptul că Statul le garantează. La creditele pentru locuințe al căror preț de achiziție este de maxim 70.000 EUR statul oferă o garanție de 50%. În schimb la creditele pentru locuințe noi al căror preț de achiziție este cuprins între 70.000 și 140.000 EUR statul oferă o garanție de 60%.

Când vorbim de un Credit Ipotecar convențional nu există limite legate de prețul maxim al proprietății sau vechimea acesteia. 

Singurele aspecte care limitează valoarea creditului pe care poți să-l contractezi sunt venitul lunar, gradul de îndatorare și evaluarea proprietății făcută de un evaluator autorizat.

Iar când vine vorba avansul minim, acesta este de obicei 15%.

Așadar la capitolul avans și sumă împrumutată programul „Noua Casă” are un ușor avantaj datorită faptului că îți permite să cumperi o locuință cu un avans de minim 5% pentru proprietățile al căror preț este sub 70.000 EUR. Pentru cele care depășesc acest prag avantajul avansului mai mic dispare. 

Faptul că acel credit este garantat de stat nu-ți aduce ție nici un beneficiu. Este doar o metodă prin care băncile se asigură că-și recuperează banii cu care te-au finanțat dacă tu nu-ți mai plătești rata.

 

Dobânda

Un alt aspect ce merită comparat la cele două tipuri de credite este dobânda anuală.

Pentru programul „Noua Casă” se vor respecta condițiile de dobândă care au fost impuse și la programul „Prima Casă”. Astfel, dobânda la un credit acordat prin programul „Noua Casă” va fi calculată după formula marja băncii + IRCC. Avantajul programului „Noua Casă” este că limitează marja băncii iar aceasta nu poate depăși valoarea de 2%.

Prin contrast, la un credit convențional, deși dobânda se calculează după aceeași formulă nu există o limită maximă a marjei dobânzii. De acolo fac băncile profit. 

Analizând cele mai bune credite ipotecare disponibile la băncile din România, pe care le-am centralizat în acest videoclip, am observat că marja băncii variază între 2,16% – 3,35% în funcție de suma creditată și alte condițiile care trebuie acceptate.

Marele dezavantaj al programului „Noua Casă” este că nu există variantă cu dobândă fixă. Toate creditele acordate prin intermediul acestui program vor fi cu dobândă variabilă.

În schimb, dacă apelezi la un credit convențional, ai posibilitatea să obții o dobândă fixă pe o perioadă cuprinsă între 5-7 ani în funcție de bancă.

Deși un credit prin programul „Noua Casă” pare opțiunea mai favorabilă, îți recomand să vorbești cu cineva care are sau a avut un credit ipotecar cu dobândă variabilă. Întreabă-l cum s-a simțit când la fiecare 3 luni avea o rată din ce în ce mai mare?

 

Costurile acordării creditului

Atunci când contractezi un credit ipotecar, convențional sau garantat de stat, trebuie să plătești anumite taxe și comisioane. Printre acestea se numără:

• comisionul de analiză a dosarului
• taxa de evaluare a proprietății pe care vrei să o achiziționezi
• asigurarea locuinței și cea de viață care sunt solicitate de bancă

Dacă apelezi la un credit prin intermediul programului „Noua Casă”, pe lângă taxele și comisioanele menționate anterior, va trebui să plătești încă un comision. Acesta poartă denumirea de Comision de gestiune Fond și  conform noilor reglementări, este egal cu 0,25% din suma împrumutată.

Bineînțeles, la un credit ipotecar convențional nu trebuie să plătești acest comision.

O ultimă mențiune  

Un ultim lucru pe care trebuie să-l știi este că, dacă achiziționezi o locuință prin intermediul unui credit din programul „Noua Casă” nu poți vinde locuința în primii cinci ani după achiziție. Această restricție a fost valabilă și pentru creditele „Prima Casă”. Însă, dacă obții acordul băncii și al Ministerului Finanțelor Publice, ai putea înstrăina casa și mai repede. 

Bineînțeles, această limitare nu există în cadrul unui contract de Credit Ipotecar.

În regulă. Până acum ți-am prezentat principalele asemănări și deosebiri dintre un credit prin programul „Noua Casă” și un credit ipotecar convențional. În continuare, îți voi oferi răspunsul meu la întrebarea adresată la începutul articolului.

 

Așadar care este mai potrivit dacă vrei să-ți cumperi prima ta locuință?

Chiar dacă pare contraintuitiv, recomandarea mea este să apelezi la un credit ipotecar convențional. Iar motivele sunt următoarele:

În primul rând poți accesa un credit cu dobândă fixă pentru o perioadă cuprinsă între 5 și 7 ani.

Chiar dacă, la prima vedere un credit prin programul „Noua Casă” are o dobândă mai mică, aceasta este variabilă. Și nu știi ce se va întâmpla cu ea în viitor.

Eu consider că merită să plătești o dobândă puțin mai mare pentru liniștea pe care ți-o oferă faptul că, cel puțin pentru o perioadă de timp, rata ta rămâne fixă și nu se poate schimba.

În al doilea rând, faptul că trebuie să economisești mai mulți bani pentru avans poate reprezenta un avantaj pentru că vei împrumuta o sumă mai mică de la bancă.

În al treilea rând, este mult mai ușor să accesezi un credit convențional decât un credit garantat de stat.

Procesul de achiziționare a unei proprietăți este destul de stresant. Trebuie să te întâlnești cu agenți, să vizitezi proprietăți, să negociezi cu proprietari și așa mai departe. S-ar putea să    treacă între 3 și 6 luni până să semnezi un ante-contract de vânzare cumpărare.

Pentru un credit ipotecar convențional poți obține o scrisoare de pre-aprobare care arată că ești gata să finalizezi tranzacția cât se poate de repede.

În schimb, pentru un credit ipotecar garantat de stat, cum este cel din programul „Noua Casă”, pe lângă faptul că trebui să îndeplinești un număr foarte mare de condiții, trebuie să aștepți și un timp îndelungat pentru a vedea dacă se aprobă sau nu creditul. Iar acest lucru te împiedică să profiți de cele mai bune oferte.

În ultimul rând, pentru că în baza contractului de garantare se instituie o ipotecă legală de rangul I asupra proprietății tale, va trebui să ceri aprobare de la Ministerul Finanțelor Publice pentru aproape orice lucru.

Vrei să o vinzi, trebuie să obții aprobare de la MFP. Vrei să faci o modificare în casă, trebuie să obții aprobare. Și tot așa. Iar pe lângă faptul că obținerea tuturor acestor aprobări durează, nu există nici o garanție că nu vor fi respinse.

De aceea, recomandarea mea este ca, dacă vrei să-ți cumperi o locuință apelează la un credit convențional. E suficient că intri într-o relație de lungă durată cu banca. Nu are rost să introduci și statul, care e renumit pentru cât de rapid se mișcă, în această relație.

Dar aș vrea să știu și părerea ta. Tu ce ai alege între cele două opțiuni? Scrie-mi răspunsul tău în secțiunea de comentarii de mai jos.

Iar până data viitoare, amintește-ți că cel mai bun lucru pe care îl pot cumpăra banii este Liniștea Financiară.