Cât de mult trebuie să scadă dobânda anuală ca să merite să-ți refinanțezi creditul ipotecar? Cum funcționează procesul de refinanțare?

Având în vedere faptul că indicele ROBOR a depășit nivelul de 6%, valoare care nu a mai fost atinsă din 2012, multe persoane care au un credit ipotecar cu dobândă variabilă în funcție de ROBOR își pun aceste întrebări.

Ei bine, în articolul de astăzi te voi ajuta să-ți răspunzi la ele. De aceea, în minutele următoare îți voi prezenta o metodă în 4 pași pe care o poți folosi ca să determini dacă merită să-ți refinanțezi creditul ipotecar și ce economie de dobândă ai putea face dacă optezi pentru asta. Astfel, vei putea să analizezi cifrele în funcție de situația particulară, ca să iei o decizie cât mai bună pentru tine.

Dar, înainte să începem vreau să îți spun că poți urmări varianta video a acestui articol aici:

Premisele de la care începem

Ca să înțelegi mai bine cum funcționează procesul de analiză o să avem nevoie de un exemplu.

Așa că, o să presupunem că acum 4 ani ai achiziționat un apartament. Pentru a-l plăti ai apelat la un credit ipotecar cu dobândă variabilă calculată în funcție de ROBOR 3M. Iar la acel moment dobânda era alcătuită din marja băncii, de 2,75%, plus ROBOR, de 3,15%. În total 5,9%.

În ultimii 4 ani ai plătit conștiincios ratele lună de lună. Poate din când în când ai făcut și câte o rambursare anticipată. Iar în prezent soldul creditului tău ipotecar este 300.000 RON.

Însă în ultimul an indicele ROBOR a crescut îngrijorător de mult. În ultimele luni, dobânda lunară a creditului a ajuns la 7,35% (2,75% + 4,60%). Iar trendul este în continuare crescător.

Drept urmare, ai vrea să știi dacă în momentul ăsta este o idee bună să faci o refinanțare a creditului ipotecar sau costurile ar fi prea mari iar economia de dobândă prea mică. Ei bine, aici intră în scenă metoda de care ți-am zis mai devreme.

Pasul 1: Calculează economia de dobândă lunară

Primul lucru pe care trebuie să-l faci în procesul de analiză este să calculezi ce economie de dobândă lunară ai face dacă ai refinanța creditul ipotecar.

Pentru asta trebuie să compari rata lunară actuală, fără prima asigurării de viață, cu rata unui nou credit ipotecar făcut pe o durată egală cu cea care ți-a rămas din creditul inițial, dar cu dobânzile actuale.

Valoarea ratei pe care o plătești în prezent o găsești pe cel mai recent scadențar al creditului ipotecar.

În exemplul nostru, soldul creditului este de 300.000 RON. Iar rata dobânzii este de 7,35% (2,75 + 4,6%). Asta înseamnă că rata lunară este de 2.159 RON.

Noua rată, o poți estima folosind un calculator online sau site-ul unei bănci. Pentru exemplul nostru eu am presupus că poți refinanța folosind un credit ipotecar pe 26 de ani cu o dobândă fixă de 6,25% în primii 5 ani.

În acest caz, rata lunară ar scădea la 1.948 RON.

Făcând diferența dintre cele două sume observi imediat că faci o economie la rata lunară de 211 RON. Deja ideea unei refinanțări sună foarte bine.

Pasul 2: Calculează economia de dobândă totală

Următorul lucru pe care trebui să-l calculezi este economia de dobândă totală pe care ai face-o pe întreaga durată rămasă a creditului.

Pentru asta ai nevoie din nou de scadențarul actualizat al creditului ipotecar. În el vei găsi dobânda totală pe care urmează să o plătești pe întreaga perioadă rămasă a creditului.

Din ea trebuie să scazi dobânda întreagă pe care ai plăti-o pe întreaga perioadă a noului credit ipotecar. Această valoare o poți lua din calculatorul online folosit mai devreme.

În exemplul nostru, dacă ai rămâne cu creditul ipotecar actual, în următorii 26 de ani ai plăti 373.518 RON sub formă de dobândă. În schimb, dacă ai face trecerea la creditul cu dobândă fixă ai plăti doar 307.662 RON.

Aici trebuie să fac o precizare. Pentru a calcula cifrele de mai devreme eu am presupus că dobânda rămâne fixă pe toată perioada creditului. Iar dacă ai un credit cu dobândă variabilă și te uiți pe scadențarul tău o să vezi că banca face exact aceeași presupunere.

Însă, dacă te uiți pe scadențarul unui credit cu dobândă fixă în primii 5 ani de pe site-ul unei bănci, o să observi că dobânda scade începând cu anul 6. Pentru că banca ia în considerare dobânda variabilă în funcție de valoarea IRCC de acum care este mai mică. Drept urmare, dobânda totală pe care pare că ar trebui să o plătești ar fi mai mică decât ce am prezentat eu.

Dar nu te lăsa păcălit de cifra băncii. Nimeni nu știe cât va fi indicele IRCC peste 5 ani. Așa că, recomandarea mea ar fi să optezi varianta mai conservatoare.

Acum că am clarificat și asta, dacă ne întoarcem la exemplul nostru rezultă că pe toată perioada creditului ai face o economie de dobândă de 65.856 RON. Ceea ce reprezintă o sumă consistentă.

Însă nu te grăbi, pentru că nu am terminat cu calculele.

Refinanțarea unui credit ipotecar presupune anumite costuri. Iar la pasul 3 îți voi prezenta cum să le estimezi.

Pasul 3: Estimează costul refinanțării

Atunci când vrei să refinanțezi un credit ipotecar există o serie de taxe și comisioane pe care trebuie să le plătești.

În primul rând, avem comisionul de analiză a dosarului.

Din perspectiva unei bănci, o refinanțare reprezintă un credit ipotecar nou. Așa că ei se vor asigura că poți într-adevăr să-ți plătești ratele la el. Drept urmare, banca va face o analiză standard a dosarului tău de creditare.

Partea bună este că, de cele mai multe ori, în cazul refinanțărilor comisionul de analiză a dosarului este zero. Pentru că, dacă analiza preliminară arată că ai o situație financiară bună, ele sunt foarte bucuroase să te fure de la concurență.

Drept urmare, o să presupun și în exemplul nostru că acest cost este 0.

Următorul serviciu pe care va trebui să-l plătești este taxa de evaluare a proprietății pe care o refinanțezi. Valoarea sa depinde de la bancă la bancă. Însă, în general, este cuprinsă între 0 și 900 RON.

Pentru exemplul nostru o să presupun că ea ar fi 500 RON.

Un alt cost de care nu ai cum să scapi atunci când faci o refinanțare este cel legat de ipotecă. În cadrul procesului va trebui să ștergi din registre ipoteca vechii bănci și să o înregistrezi pe cea a noii bănci. Și s-ar putea să plătești câteva taxe mărunte în proces.

Am estimat că aceste costuri se învârt în jurul valorii de 200 RON.

Nu în ultimul, cel mai mare cost al procesului de refinanțare îl reprezintă taxele notariale. Pentru că ele sunt foarte similare cu cele solicitate atunci când achiziționezi un imobil printr-un credit ipotecar.

Folosind site-ul notari.pro am estimat că taxele notariale pentru un astfel de credit se învârt în jurul a 4.000 RON. Însă ele diferă de la notar la notar, de la oraș la oraș, și chiar de la zonă la zonă. Așa că îți recomand să te consulți cu un notar din orașul tău ca să ai o estimare mai clară atunci când îți faci calculele.

Asta înseamnă că, în cazul nostru procesul de refinanțare ar costa 4.700 RON.

Drept urmare, economia totală de dobândă este diminuată cu valoarea acestor cheltuieli. Și asta înseamnă că devine 61.156 RON.

Probabil ai observat că nu am inclus în calcul primele asigurării de viață sau a celei obligatorii și facultative pentru locuințe. Asta pentru că pe ele va trebui oricum să le plătești. Indiferent de banca unde ai creditul ipotecar.

Iar dacă folosești un broker de asigurări terț ca să închei polițele respective, ținând cont că valoarea creditului este aceeași, vei plăti exact aceeași sumă.

Un ultim cost, care este ceva mai dificil de cuantificat este timpul. Aprobarea unui dosar de refinanțare poate dura între câteva săptămâni și câteva luni. Iar asta s-ar putea să presupună mai multe vizite la bancă.

Un broker de credite te poate scuti de o mare parte din această bătaie de cap. Așa că îți recomand să colaborezi cu unul pentru că nu te costă nimic. Iar dacă, vrei să colaborezi cu cel pe care-l recomand eu, îl găsești pe Răzvan la .

Bun! Acum știi care este economia netă de dobândă oferită de o astfel de refinanțare. Cu toate asta, analiza nu este completă. Mai este ceva ce trebuie calculat înainte de a putea lua o decizie. Și vom vorbi despre el în secțiunea următoare.

Pasul 4: Analiza break-even

Următorul lucru pe care trebuie să-l faci înainte de a lua o decizie privind refinanțarea creditului ipotecar este analiza break-even. Ea te ajută să identifici în câte luni vei recupera costul refinanțării prin economia de dobândă lunară.

Calculul este foarte simplu. Tot ce trebuie să faci este să împarți costul estimat al refinanțării la economia de dobândă lunară calculată la pasul 1. În cazul nostru avem 4.700 / 211 adică aproape 23 luni.

Cu alte cuvinte, abia după 23 luni ești cu adevărat pe profit. Până atunci, economia de dobândă lunară te ajută doar să recuperezi banii dați pe refinanțare.

Ce îți spune această cifră?

Dacă intenționezi să-ți vinzi locuința într-un interval de timp mai scurt decât reiese din analiza break-even, o refinanțare nu are sens. Pentru că nu vei reuși să-ți recuperezi cu adevărat costul refinanțării. Și va trebui să-l scazi din profitul obținut în urma vânzării locuinței.

În schimb, dacă intenționezi să rămâi în aceeași locuință mai mult de 2 ani, atunci refinanțarea are sens și din punct de vedere matematic.

Așa calculezi rapid dacă merită să-ți refinanțezi creditul ipotecar sau nu.

Cuvinte de încheiere

După cum poți să observi, refinanțarea unui credit ipotecar nu este întotdeauna o idee bună. De asta trebuie să faci o analiză mai amănunțită ca să vezi dacă este potrivită pentru tine. Ca regulă generală, refinanțarea unui credit ipotecar are sens atunci când dobânda creditului scade cu cel puțin 1%. De aici și regula de 1%.

Cu toate astea, dacă este făcută bine, ea îți poate economisi zeci, sau poate chiar sute de mii de lei pe durata creditului. Drept urmare, eu consider că este o opțiune ce trebuie luată în considerare.

Iar până data viitoare, amintește-ți că cel mai bun lucru pe care-l pot cumpăra banii este Liniștea Financiară!