Să ai casa ta este o idee adânc înrădăcinată în mentalitatea românilor. Nu degeaba statisticile ne arată că 96% din români dețin locuința în care stau.

În același timp, cel mai mare mit legat de statul în chirie este că „arunci cu banii pe fereastră”. Ceea ce este fals! La urma, urmei ai nevoie de un loc în care să stai. Iar asta te va costa, într-o formă sau alta.

Decizia de a sta în chirie sau a cumpăra o proprietate imobiliară în care să locuiești nu este strict financiară. Opțiunea pe care o alegi depinde foarte mult de situația ta financiară, de stilul tău de viață și de obiectivele tale personale. Pentru că ambele necesită să ai un venit relativ stabil și un grad mai mic sau mai mare de implicare.

De aceea, în articolul de astăzi vom discuta despre principalele avantajele și dezavantajele ale deciziei de a sta cu chirie, respectiv ale celei de a cumpăra o locuință cu un credit ipotecar. Iar la final îți voi prezenta o serie de recomandări după care te poți ghida dacă ești nehotărât care decizie este mai bună pentru tine.

Dar dacă vrei să urmărești varianta video a acestui articol o poți face aici:

Deci Chiriaș sau Proprietar?

Avantajele închirierii unei locuințe

Un prim avantaj este faptul că, atunci când închiriezi o proprietate, costul inițial este mult mai mic. În cele mai multe cazuri va trebui să plătești chiria pentru prima lună, echivalentul unei chirii sub formă de garanție, și, în unele cazuri, comisionul unui agent imobiliar care reprezintă 50% din valoarea chiriei.

Asta face ca, dacă ai disponibilă o sumă mai mare de bani, să plătești o parte mai mică pentru un loc în care să stai, și să investești diferența în niște instrumente financiare care pot să-ți aducă un randament mai bun. Sau să-ți deschizi o afacere unde ai posibilitatea să-ți dublezi profitul de la an la an. Mai ales la început.

Un alt avantaj al închirierii, care e tot legat de costuri, este faptul că ele sunt destul de predictibile. Obligația ta lunară este să plătești chiria și utilitățile. Toate celelalte cheltuieli cad în responsabilitatea ta proprietarului.

Un al treilea avantaj îl reprezintă faptul că ai mai multă flexibilitate. 

Contractele de închiriere tipice se fac pe 1 an. Drept urmare, dacă nu-ți place ceva la locuință sau zona nu mai este potrivită nevoilor tale, este relativ ușor să te muți atunci când expiră contractul. Sau chiar și mai repede, atâta timp cât respecți prevederile din el.

În consecință, ești mult mai deschis la ideea de a te muta în alt oraș, sau chiar în altă țară, dacă se ivește o oportunitate financiară mai bine plătită.

Dezavantajele închirierii unei locuințe

Acum hai să ne îndreptăm puțin atenția către dezavantajele acestei decizii. Aici avem…

În primul rând, faptul că valoarea chiriei este un cost nerecuperabil. Indiferent cât de mare este suma pe care o plătești de-a lungul anilor, nu rămâi cu nimic de pe urma lor.

Banii respectivi sunt plătiți pentru dreptul de a locui undeva. Însă nu-ți oferă drept de proprietate asupra locuinței respective. 

Un al doilea dezavantaj este faptul că valoarea chiriei crește în timp. Iar în funcție de orașul în care stai, chiriile pot crește destul de mult. În plus, acesta este un cost pe care va trebui să-l plătești pe tot parcursul vieții.

Deși o perioadă de 30 de ani pare lungă, ratele la un credit ipotecar standard se termină după un anumit timp. Tu probabil o să trăiești și o să plătești chirie mai mult de atât.

În al treilea rând, ai mai puțină stabilitate. Așa cum tu poți să te muți foarte ușor, așa și proprietarul poate să te anunțe că vrea să eliberezi locuința pentru că vrea s-o vândă sau să-i dea o altă utilitate.

Dar, trebuie să fim realiști, astfel de cazuri nu sunt foarte dese. Majoritatea proprietarilor vor să-și păstreze imobilele și să le închirieze pe termen lung.

Un al patrulea dezavantaj este faptul că trebuie să respecți mai multe reguli.

În principiu, atunci când stai în chirie nu poți să modifici proprietatea cum vrei tu. Sunt destul de mici șansele să ți se permită să dai găuri în pereți sau să arunci mobila. Poți să întrebi dacă poți face modificări, însă proprietarul nu este obligat să accepte.

Iar dacă ai animale de companie, s-ar putea să găsești mai greu o proprietate unde să fie acceptate fără să fie nevoie să le ascunzi. Iar cei care le acceptă, de obicei cer garanții mai mari.

Cam astea sunt principalele avantaje și dezavantaje ale statului în chirie. Acum hai să vedem cum stă treaba și când vine vorba de cumpărarea unei locuințe.

Avantajele cumpărării unei locuințe

Primul și cel mai evident avantaj al achiziționării unei locuințe este faptul că „acumulezi capital”. În limba engleză probabil ai auzit de expresia „to build equity”.

Capitalul propriu este diferența dintre prețul cu care ai putea să vinzi o proprietate imobiliară și cât mai datorezi băncii pentru ea. Cu fiecare rată pe care o plătești, suma pe care o datorezi scade din ce în ce mai mult. Astfel, capitalul tău, adică procentul din proprietate pe care-l deții, crește. Iar când termini de plătit creditul ipotecar, ajungi să deții proprietatea în proporție de 100%.

Mulți văd asta ca pe o modalitate de a face economii în mod forțat.

Al doilea mare avantaj al cumpărării unei locuințe este faptul că îți oferă stabilitate și mândrie că deții o proprietate.

Un al treilea avantaj este faptul că ai mai puține reguli. Ai dreptul să folosești locuința cum vrei, să faci ce modificări vrei, și să o decorezi cum dorești. Iar animalele tale de companie pot să stea tolănite oriunde își doresc.

În al patrulea rând, putem vorbi despre faptul că ai posibilitatea să-ți păstrezi costurile fixe o perioadă mai lungă de timp.

Spre deosebire de chirii care pot fi majorate de fiecare dată când expiră contractul, poți să-ți fixezi rata pe o perioadă de 5-7 ani dacă folosești creditul ipotecar potrivit. Și ești dispus să-l refinanțezi atunci când are sens din punct de vedere matematic.

Însă nu e totul roz când vorbim de achiziționarea unei locuințe. Așa că trebuie să vorbim și despre dezavantajele acestei decizii.

Dezavantajele cumpărării unei locuințe

În primul rând, trebuie să vorbim despre costul inițial mai mare. În special dacă vrei să o plătești cu banii jos.

Însă, chiar și dacă apelezi la un credit ipotecar, trebuie să dispui de un avans cuprins între 5% și 15% din valoarea proprietății. La acesta se adaugă costurile finalizării tranzacției care includ taxele notariale, comisioanele bancare, taxa de evaluare, etc.

Chiar dacă nu includem aici costurile amenajării și mobilării noii locuințe, probabil costul inițial este de 10 ori mai mare decât cel pentru a închiria o proprietate echivalentă.

Tot aici trebuie să vorbim despre costul de oportunitate al capitalului. Cu alte cuvinte, la ce ai renunțat când ai decis să iei toate economiile pe care le-ai avut ca să-ți cumperi o locuință?

De exemplu, câți bani ai fi câștigat dacă în loc să dai avansul și să plătești costurile tranzacției, ai fi ales să stai în chirie și să investești diferența într-un portofoliu diversificat de ETF-uri de tip Indice? Sau dacă i-ai fi folosit ca să-ți deschizi o afacere?

În al doilea rând, deținerea unei proprietăți imobiliarea presupune mai multe costuri. Nu doar rata la creditul ipotecar. Chiar dacă ea poate fi mai mică decât chiria pentru o locuință echivalentă, dar nu este obligatoriu.

Pe lângă rată mai trebuie să plătești:

• Asigurarea locuinței și a bunurilor
• Impozitul pe proprietate
• Cheltuielile de mentenanță și eventualele reparații
• Fondul de reparații (dacă stai la bloc), etc.

Și nu te lăsa amăgit că tu n-o să ai de făcut reparații pentru că ai luat totul nou. Lucrurile se strică în mod constant într-o casă.

În al treilea rând, achiziționarea unei locuințe îți oferă mai puțină flexibilitate.

Un credit ipotecar reprezintă un angajamente pe termen lung. Nu este ușor să te răzgândești în legătură cu locuința pe care ai cumpărat-o întrucât imobiliarele sunt un activ ilichid. Iar dacă vrei să o vinzi rapid, cel mai probabil va trebui să încasezi o pierdere.

În plus, stabilitatea pe care ți-o oferă deținerea unei proprietăți imobiliare în care stai, face ca gândul să te muți în alt oraș, sau în altă țară, atunci când se ivește o oportunitate, să fie mai puțin atractiv. Mai ales dacă ai un credit ipotecar de plătit, iar venitul tău actual este stabil.

Nu în ultimul rând, există riscul ca proprietatea ta să-și piardă valoarea. Sau chiar să ți-o ia banca dacă nu mai poți să-ți plătești ratele.

Deși mulți cred că imobiliarele sunt o investiție sigură, și prețul lor merge doar în sus, valoarea unei proprietăți poate fi influențată de o serie de factori. Printre aceștia se numără:

• Climatul economic. Adu-ți aminte de bula imobiliară din 2008 – 2009 care a făcut ca prețul imobiliarelor să scadă cu 50%.
• Deprecierea fizică și morală. Dacă o proprietate nu este întreținută și modernizată în mod constant, valoarea sa scade. De asemenea, proprietățile noi, care folosesc tehnici de construcții moderne și materiale mai bune sunt mai căutate decât cele vechi.
• Poziționarea. Valoarea proprietățile nu va crește în localitățile unde populația scade sau există probleme cu poluarea.
• Stocul de proprietăți disponibile cumpărătorilor

Ce ar fi mai potrivit pentru tine?

Acum că știi care sunt principalele avantaje și dezavantaje ale celor două opțiuni, voi încerca să răspund la întrebarea din titlu:

„Ce este mai bine: să fii chiriaș sau proprietar?”

Adevărul este că, așa cum am spus și la început răspunsul depinde de situația ta financiară, de stilul tău de viață, și de obiectivele personale. Însă există câteva întrebări care te pot ajuta să iei o decizie mai potrivită pentru tine.

Prima dintre ele este: „Îmi permit să-mi cumpăr o locuință?”

Dacă ai reușit să pui deoparte bani pentru avans, costurile de tranzacționare, și ai un Fond de Urgență care te ajută să plătești niște cheltuieli neașteptate mai mari cum ar fi înlocuirea centralei, atunci te afli într-o poziție în care să devii proprietate poate fi o idee bună. În schimb, dacă nu dispui de acești bani și ar trebui să faci credite pentru orice, mai bine rămâi chiriaș.

A doua întrebare ar fi: „Cât timp mă văd stând în acea locuință sau în acel oraș?”

După cum am zis și mai devreme, costurilor de tranzacționare sunt mari. Asta înseamnă că, pentru a le recupera în urma unei vânzări, proprietatea trebuie să se aprecieze destul de mult.

Știu că în ultimii ani am văzut imobiliarele apreciindu-se cu 10% – 15% pe an. Însă astfel de perioade reprezintă excepțiile. În realitate, pe termen lung, ele se apreciază cu aproximativ 1% peste inflație.

Ce înseamnă asta pentru tine? Dacă vrei să-ți cumperi o locuință, este recomandat să rămâi în ea undeva între 5 și 7 ani. Ca să-ți maximizezi șansele să acoperi cel puțin costul taxelor notariale, de evaluare și a comisioanelor bancare.

Dacă vrei să stai într-un loc doar 2-3 ani, pentru că nu ești sigur ce oportunități se pot ivi, este mai avantajos din punct de vedere financiar să închiriezi. După cum spune Dave Ramsey: „Cumperi răbdarea necesară pentru a lua o decizie mai potrivită pentru tine.”

O a treia întrebare la care ar trebui să răspunzi este următoarea: „Achiziționarea unei proprietăți se potrivește cu stilul meu de viață?”

Dacă îți place să ai serile și weekend-urile libere, lucrezi multe ore în fiecare zi, călătorești frecvent, sau pur și simplu nu vrei să te ocupi de toate treburile administrative pe care le presupune deținerea unei locuințe, atunci poate să stai în chirie este ideea mai bună.

În schimb, dacă ești o persoană îndemânatică, îți place să meșterești prin casă, și ideea rezolvării tuturor problemelor care se vor ivi te încarcă cu energie, atunci să devii proprietar ar putea fi opțiunea mai bună.

Iar până data viitoare, amintește-ți că cel mai bun lucru pe care-l pot cumpăra banii este Liniștea Financiară!