Cum să calculezi randamentul unei proprietăți imobiliare ca să-ți dai seama rapid dacă este o investiție bună sau nu?

Investițiile imobiliare reprezintă una dintre cele mai cunoscute metode de a genera venit pasiv. Ideea de a achiziționa o proprietate imobiliară cu scopul de a o închiria și a obține un venit constant, lună de lună, este foarte atrăgătoare.

Cu toate astea, nu orice achiziție imobiliară este o investiție bună. 

De aceea, în articolul de astăzi, vreau să-ți prezint o metodă simplă în 4 pași pe care eu o folosesc pentru a analiza dacă o anumită proprietate imobiliară ar putea fi o investiție bună sau nu. 

Dar, înainte să începem vreau să îți spun că poți urmări varianta video a acestui articol aici:

Datele de la care începem

Ca să-ți explic cum funcționează metoda mea, vom lua drept exemplu un apartament situat în cartierul Între Lacuri, din Cluj-Napoca. 

Apartamentul are două camere, este decomandat, are o suprafață utilă de 50 mp, este poziționat la un etaj intermediar, iar încălzirea se face prin centrală termică proprie.

Prețul cerut pentru el de proprietar este de 96.000 EUR.

Calcularea venitului NET potențial

Primul pas al metodei presupune calcularea venitul lunar pe care ți-l poate aduce.

Pentru a face asta, îți recomand să mergi pe OLX, sau pe site-urile unor agenții imobiliare și să vezi care este chiria cerută pentru un apartament similar. 

Pe baza cercetărilor mele, pentru un astfel de apartament se cere, în medie, o chirie de 400 EUR/lună. Adică 1.978 RON la cursul BNR din 23 martie 2022.

VENIT LUNAR BRUT: 1.978 RON (400 EUR)

Acesta este venitul lunar BRUT. Însă, din acest venit, tu trebuie să plătești impozit. În România, veniturile din chirii sunt impozitate cu 10%. Însă baza de impozitare este 60% din valoarea venitului BRUT.

Asta înseamnă că venitul lunar NET ar fi de 1.859 RON.

VENIT LUNAR NET: 1.978 RON – (1.978 RON * 0,6 *0,1) = 1.859 RON

Calcularea cheltuielilor lunare

Cel de-al pas al metodei presupune calcularea valorii totale a cheltuielilor lunare pe care le presupune deținerea proprietății. Aici, lista este ceva mai lungă.

O primă cheltuială pe care trebuie să o iei în calcul este prima pentru asigurarea apartamentului. Atât cea obligatorie cât și cea faculativă. 

Un preț mediu anual pentru ambele tipuri de asigurări ar fi de 120 EUR. Asta înseamnă 10 EUR sau 49,45 RON pe lună.

Asigurare: 49,45 RON (10 EUR)

O a doua cheltuială de care nu poți să scapi atunci când deții o proprietate imobiliară este impozitul pe clădire.

Pe baza răspunsurilor oferite într-un chestionar online, am estimat că impozitul pentru un astfel de apartament în Cluj-Napoca, ar fi de aproximativ 200 RON pe an. Adică 16,67 RON pe lună.

Impozit pe clădire: 16,67 RON

Atunci când cumperi un apartament într-un bloc, devii membru într-o asociație de proprietari. De obicei, asociațiile au un Fond de Reparații unde strâng bani pe care-i folosesc ulterior pentru reparații, mentenanță și îmbunătățiri aduse blocului.

În consecință, pentru exemplul nostru am presupus că valoarea contribuției la Fondul de Reparații este de 30 RON/lună.

Fond de Reparații: 30 RON

Similar cu Fondul de Reparații al asociației de proprietari, atunci când devii investitor imobiliar este recomandat să ai niște bani puși deoparte pentru diferitele cheltuieli ce pot să apară în propriul apartament.

În principiu, de acești bani te folosești ca să faci 3 lucruri:

• Să repari sau să înlocuiești lucrurile care s-au stricat în apartament;
• Să plătești serviciile de mentenanță obligatorii cum sunt revizia la centrală și la gaz;
• Să plătești cheltuielile de capital. Adică acele cheltuieli mai semnificative pe care trebuie să le faci din când în când cum ar zugrăvirea apartamentului pentru a-l face mai modern, sau înlocuirea electrocasnicelor.

Pentru astfel de cheltuieli, am presupus un cost lunar de 100 RON.

Fond de Reparații, Mentenanță și Cheltuieli de Capital: 100 RON

O altă cheltuială pe care trebuie să o incluzi în acest calcul este costul unei proprietăți vacante (eng. Vacancy Cost). 

Într-o lume perfectă, apartamentul pe care-l achiziționezi pentru închiriere ar fi ocupat pe tot parcursul unui an. Însă, în realitate, lucrurile nu stau chiar așa.

După un anumit timp, chiriașii pleacă. Și s-ar putea să dureze câteva zile până când găsești pe cineva care să le ia locul. De aceea, tu trebuie să fii pregătit pentru un astfel de scenariu.

Datorită faptului că tu ai de plătit toate costurile enumerate până acum, indiferent dacă stă cineva în apartamentul tău sau nu, trebuie să ai o sumă de bani disponibilă pe care te poți baza.

De aceea, metoda folosită include un cost al proprietății vacante sub forma unei cheltuieli. Pentru exemplul nostru, am presupus că el ar fi de 5% din valoarea chiriei lunare. Adică 20 EUR sau 98,90 RON pe lună.

Asta e ca și cum ai presupune că 3 săptămâni pe an apartamentul tău rămâne neînchiriat.

Cost proprietate vacantă: 98,90 RON (400 * 5% = 20 EUR)

Dacă achiziționezi proprietatea cu banii jos, acestea sunt toate cheltuielile majore pe care trebuie să le iei în calcul. 

Însă, eu o să presupun că pentru a achiziționa acest apartament contractezi un credit ipotecar pe o perioadă de 30 de ani, pentru care dispui de un avans de 15%, și ai o dobândă fixă în primii 7 ani de 4,29%.

Pentru un astfel de credit, rata, care include asigurarea de viață obligatorie, ar fi de 2.114 RON.

Rată credit ipotecar: 2.114 RON

Adunând toate sumele prezentate până acum obținem o valoare totală a cheltuielilor lunare de 2.409 RON.

Asigurare: 49,45 RON

Impozit pe clădire: 16,67 RON

Fond de Reparații: 30 RON

Fond de Reparații, Mentenanță și Cheltuieli de Capital: 100 RON

Cost proprietate vacantă: 98,90 RON

Rată credit ipotecar: 2.114 RON

CHELTUIELI LUNARE: 2.409 RON

Calcularea cashflow-ului lunar

Cel de-al treilea pas al metodei presupune să calculezi cashflow-ul sau fluxul de numerar lunar. Pentru asta trebuie doar să scazi cheltuielile lunare totale din veniturile lunare estimate.

În exemplu nostru asta înseamnă:

CASHFLOW LUNAR: 1.859 RON – 2.409 RON = -550 RON

Una din regulile de aur când vine vorba de investiții imobiliare este să NU ACHIZIȚIONEZI NICIODATĂ o proprietate care îți aduce cashflow negativ.

În cel mai rău caz, cashflow-ul lunar ar trebui să fie egal cu 0. Ca să poți spune măcar că chiriașul îți plătește rata. Dar ar fi bine să tinzi către un cashflow pozitiv cât de mic. Chiar dacă vorbim de doar 100 RON sau 200 RON.

Așadar, pe baza calculelor făcute până acum, îți dai seama că această proprietatea nu este „ideală pentru investiții” așa cum ar susține anumiți agenți imobiliari.

Însă, ca să-ți prezint metoda până la capăt, trebuie să trecem și prin pasul numărul 4.

Așa că o să modificăm puțin datele problemei și o să presupunem că apartamentul s-ar putea închiria cu 550 EUR/lună. Asta ar însemna că ar avea un cashflow lunar pozitiv de 110 RON.

VENIT LUNAR NET: 2.556 RON

CHELTUIELI LUNARE: 2.446 RON (Costul proprietății vacante este mai mare)

CASHFLOW LUNAR: 2.556 RON – 2.446 RON = 110 RON

Calcularea randamentelor

Ultimul pas al metodei presupune calcularea randamentului banilor investiți. Dar ca să poți face asta, ai nevoie de câteva informații suplimentare.

În consecință, prima dată calculezi costurile totale de achiziție. Ele cuprind:

1. Avansul pentru creditul ipotecar. În cazul nostru, acesta ar fi 71.250 RON.
2. Cheltuielile de finanțare. Acestea includ: comisionul de analiză a dosarului, taxa de evaluare, taxele de înregistrare a ipotecii, etc. Pentru exemplul nostru le-am estimat la 1.600 RON.
3. Taxele notariale. Folosind calculatorul de pe site-ul notari.pro ele ar fi 7.672 RON.
4. Comisionul agentului imobiliar pe care l-am presupus a fi 2% + TVA. Adică 11.299 RON.
5. Cheltuielile cu renovarea apartamentului. Pentru exemplul nostru, am presupus că acestea ar fi zero, iar apartamentul poate fi închiriat așa cum este.

Însumând toate cifrele de mai devreme ajungem la o investiție inițială totală de 91.821 RON.

Folosind toate informațiile disponibile, putem calcula indicatorul numit Cash on Cash Return. Care s-ar traduce ca randamentul banilor investiții. Formula sa este următoarea:

Cash on Cash Return = (Cashflow-ul lunar x 12) / Investitia initiala totala x 100

În exemplul nostru, randamentul Cash on Cash este de 1,45%.

CASH ON CASH RETURN: (110 RON x 12) / 91.921 RON x 100 =1,45%

Chiar și în acest scenariu, în care chiria estimată este mult mai mare decât media pieței, investiția nu este foarte de profitabilă dacă o compari cu alte alternative.

De exemplu poți obține un randament de 4,75%/an investind în Titluri de Stat FIDELIS cu mult mai puțin stres și mai puțină bătaie de cap. 

De aceea, atunci când analizez o proprietate imobiliară pentru o posibilă investiție, eu urmăresc un randament Cash on Cash de minim 7%. Ca să justifice efortul suplimentar solicitat de o astfel de investiție.

Însă, mai există un indicator pe care-l poți calcula foarte ușor atunci când faci o astfel de analiză financiară. Însă, înainte de a-ți arăta cum se calculează, mai trebuie să clarific ceva.

Rata unui credit ipotecar este compusă din principal și dobândă. 

Principalul reprezintă partea din împrumut pe care o rambursezi. Iar de fiecare dată când faci o plată, e ca și cum ai crește câte un pic procentul din proprietate pe care-l deții.

De aceea, pentru a calcula randamentul anual total al unei potențiale investiții imobiliare, adaugă la cashflow-ul anual și principalul pe care-l rambursezi pe parcursul primelor 12 luni de contract.

Pentru asta poți folosi calculatorul de credit al unei bănci și să aduni valoarea principalului din primele 12 luni.

Formula de calcul pentru Randamentul Total din primul an este următoarea:

Randamentul Total = (Cashflow anual + Principalul din primele 12 luni) / Investitia initiala totala X 100

În exemplul nostru modificat, unde chiria ar fi de 550 EUR pe lună, Randamentul Total pentru primul an ar fi de 8,81%. 

RANDAMENTUL TOTAL: (1.327 RON + 6.759 RON)/91.821 x RON 100 = 8,81%

Asta pentru că odată cu trecerea anilor și valoarea principalului crește.

Dar dacă ne-am întoarce la chiria inițială, Randamentul Total pentru primul an ar fi de doar 0,18%.

RANDAMENTUL TOTAL: (-6.594 RON + 6.759 RON)/91.821 x RON 100 =0,18%

Așa analizezi rapid dacă o anumită proprietate imobiliară poate fi o investiție bună.

Cuvinte de încheiere

Când vorbim de investiții imobiliare, principalul lucru pe care eu vreau să-l obțin este cashflow. Pentru că pornesc de la premisa că voi păstra proprietatea pe viață și nu voi avea acces la banii care reprezintă aprecierea valorii.

Folosind metoda pe care ți-am prezentat-o în acest videoclip eu analizez rapid dacă o anumită proprietate are potențialul de a deveni o investiție imobiliară bună. Iar dacă nu este, pot să identific ușor de la ce preț s-ar transforma într-una schimbând prețul de achiziție, avansul pe care l-aș plăti sau alte variabile.

Toate aceste modificări influențează randamentele pe care le poți obține. De asta este important să analizezi fiecare proprietate cu atenție.

După cum poți să observi, nu orice proprietate imobiliare achiziționată este o investiție imobiliară bună. Însă orice proprietate are un preț la care se poate transforma într-o investiție profitabilă.

Iar până data viitoare, amintește-ți că cel mai bun lucru pe care-l pot cumpăra banii este Liniștea Financiară!Iar până data viitoare, amintește-ți că cel mai bun lucru pe care-l pot cumpăra banii este Liniștea Financiară!