Astăzi voi face o recenzie a platformei InRento, o platformă de crowdfunding care îți permite să investești în proprietăți imobiliare pentru închiriere începând de la doar 500 EUR.

Ce este InRento?

este o platformă de crowdfunding pentru proprietăți imobiliare de tipul „Buy to Let”.

Ea permite investitorilor obișnuiți posibilitatea de a investi cu ușurință în proprietăți imobiliare de închiriat în vederea obținerii unui venit pasiv, fără să fie nevoie să dispună de un capital inițial foarte mare. 

InRento pune în legătură afaceri din domeniul imobiliar cu investitori și oferă o modalitate ușoară și sigură de a facilita astfel de tranzacții.

Spre deosebire de alte platforme de crowdfunding pentru proprietăți imobiliare, care se bazează în principal pe împrumuturi acordate dezvoltatorilor imobiliari, InRento se concentrează în principal pe investiții în proprietăți imobiliare ce sunt închiriate și generează fluxuri de numerar.

Această abordare este considerată mai puțin riscantă reprezentând un avantaj pentru investitori.

Cât de sigură este InRento?

este autorizată și reglementată de Banca Centrală a Lituaniei operând sub reglementările operatorilor de servicii de crowdfunding. În consecință, platforma trebuie să respecte niște cerințe riguroase privind capitalul social.

De exemplu, în cazul în care InRento ar da faliment, capitalul respectiv trebuie să fie suficient pentru a numi o entitate terță care să se ocupe de stingerea creanțelor și datoriilor părților implicate. Iar aici mă refer la creditori și împrumutați.

De asemenea, pentru a oferi un grad sporit de siguranță investitorilor, fiecare investiție imobiliară făcută prin intermediul InRento este structurată ca un împrumut care are atașată o ipotecă de rang I.

Dă-mi voie să-ți explic cum funcționează asta.

Deoarece investițiile sunt structurate ca un împrumut, contractul de creditare conține o mențiune referitoare la rate cu dobândă fixă și rate cu dobândă variabilă.

Asta înseamnă că, dacă proprietate nu ar fi închiriată, atunci împrumutatul va fi obligat să plătească o rată cu dobândă fixă. 

Dacă proprietatea rămâne neînchiriată o perioadă mai lungă de timp, dobânda fixă este majorată cu un coeficient cuprins între 2,5 și 4. Se face asta pentru ca investitorii să poată primi în continuare veniturile din chirii așteptate.

Iar în cazul în care entitatea împrumutată nu și-ar putea îndeplini obligațiile financiare, InRento ar lua măsurile necesare pentru a rezolva problema, și în cazuri extreme, pentru a executa ipoteca și recupera proprietatea imobiliară.

Luând în considerare aceste două aspecte, putem concluziona că InRento face eforturi rezonabile pentru a respecta reglementările în vigoare impuse de Banca Centrală a Lituaniei, și a menține în siguranță investițiile imobiliare pe care le intermediază.

Cum îți deschizi un cont pe platforma InRento?

Pentru a putea investi în proprietăți imobiliare prin intermediul , prima dată trebuie să îți deschizi un cont și să treci prin întreaga procedură de „Cunoaștere a Clientului” (KYC).

De asemenea, ca să poți finanța investițiile, ai nevoie de un cont Paysera pe care să-l sincronizezi cu contul InRento. Platforma a ales această abordare pentru a păstra separate fondurile fiecărui investitor până în momentul când el face efectiv o investiție.

Odată ce contul este verificat și aprobat, ca o măsură suplimentară de siguranță, este recomandat să-ți activezi și autentificare cu doi factori. Pentru asta, cei de la InRento folosesc aplicația Google Authenticator.

Cum funcționează investițiile prin InRento?

Când vine vorba de a investi efectiv într-o proprietate, lucrurile funcționează în felul următor.

Prima dată, analizezi proprietățile imobiliare din lista pusă la dispoziție de cei de la InRento.

Atunci când găsești o proprietate imobiliară interesantă, setezi suma pe care dorești să o investești și apeși pe butonul „Investește”. 

În momentul acela, fondurile necesare sunt transferate din contul tău Paysera, într-un cont de tip escrow. Trebuie menționat că valoarea minimă a investiției prin InRento este de 500 EUR iar platforma nu percepe niciun comision investitorilor.

Odată ce se strânge suma necesară pentru a achiziționa proprietatea imobiliară, investitorii oferă un împrumut garantat cu ipotecă entității care se va ocupa de achiziționarea și gestionarea proprietății.

Cu banii respectivi, entitatea împrumutată va cumpăra proprietatea imobiliară. Iar ulterior acesteia i se va atașa ipoteca de rang I la un notar. 

Trebuie menționat că banii strânși în contul escrow sunt eliberați către entitatea împrumutată doar după plasarea ipotecii pe proprietate.

Odată ce proprietatea este închiriată, ea începe să genereze venit din chirii care este încasat de împrumutat. Dacă proprietatea nu este închiriată, împrumutatul trebuie să plătească dobânda fixă sau variabilă despre care am vorbit mai devreme.

O dată pe lună, venitul din chirii este distribuit de la împrumutat către investitori conform termenilor contractuali.

Atunci când negociază contractul de creditare, cei de la InRento încearcă să ajungă la o înțelegere cu împrumutatul astfel încât 80% din venitul din chirii să fie distribuit investitorilor. Iar în cazul în care chiriașul pleacă, până când se găsește un nou chiriaș, împrumutatul trebuie să distribuie dobânda obligatorie specificată în contract.

Diferența de 20% rămâne la împrumutat pentru ca el să-și poată acoperi costurile de administrare și celelalte cheltuieli.

La finalul perioadei de creditare, proprietatea imobiliară este vândută. Dacă proprietatea în care ai investit se va vinde cu un preț mai mare decât cel de achiziție, vei obține un câștig din aprecierea valorii. În acest caz, partea investitorilor ar fi undeva între 50% și 70% din câștigul obținut.

Așa funcționează pe scurt investițiile prin platforma InRento.

Piața Secundară InRento

Investițiile imobiliare sunt recunoscute că nu sunt lichide. Iar, în mod normal, pentru a recupera investiția inițială făcută prin InRento, ar trebui să aștepți finalul perioadei de creditare când proprietatea este vândută.

Însă InRento pune la dispoziție investitorilor o piață secundară unde se pot cumpăra și vinde participațiile în proprietăți imobiliare în orice moment. Astfel, poți cumpăra mai multe participații într-o investiție anterioară, sau poți să lichidezi investițiile făcute pentru a-ți elibera capitalul.

În prezent, comisionul de tranzacționare pe piața secundară este de 2% din valoarea tranzacției și este plătită de vânzător.

Cum câștigă bani InRento

Ținând cont că InRento nu percepe niciun comision de la investitori, s-ar putea să te întrebi de unde câștigă bani platforma pentru funcționa? În urma analizei făcute, ea ar avea trei surse de venit:

1. InRento primește un comision de la împrumutat. Deși nu este specificat clar acest aspect, sau cel puțin eu nu l-am găsit, o parte din cei 20% din chirie care rămân la împrumutat probabil sunt folosiți pentru a plăti comisioanele InRento.
2. InRento primește un procent din câștigul din aprecierea valorii atunci când o proprietatea imobiliară este vândută pe profit. De aceea și procentul care le revine investitorilor este mai mic.
3. InRento percepe un comision de 2% din tranzacțiile făcute pe Piața Secundară.

Beneficiile și riscurile platformei InRento

Dacă îți dorești să investești în proprietăți imobiliare fără a-ți bate capul cu finanțarea, renovarea și gestionarea efectivă a proprietății și a chiriașilor, InRento ar putea fi o opțiune bună întrucât îți oferă anumite avantaje.

În primul, rând poți să investești în proprietăți imobiliare de închiriat care să genereze un venit pasiv lunar cu sume mult mai mici.

După cum am precizat și mai devreme, investiția minimă este de doar 500 EUR, ceea ce este mult mai puțin decât capitalul de care ai avea nevoie pentru o investiției imobiliară tradițională.

Unul din dezavantajele investițiilor imobiliare este faptul că te concentrezi pe o singură țară, și, de cele mai multe ori, pe un singur oraș.

Ei bine, prin intermediul InRento poți să investești destul de ușor în proprietăți imobiliare din afara României. În prezent, pe site-ul lor am văzut finanțate doar proprietăți din Lituania și Spania. Însă putem presupune că în viitor se vor extinde și pe alte piețe.

În ciuda acestor avantaje, InRento are și câteva puncte slabe.

Primul dintre ele este faptul că avem de-a face cu o platformă destul de nouă. La data postării acestui articol, doar 18 proprietăți au fost finanțate prin intermediul său. Iar două sunt în curs de finanțare.

Cu toate astea, trebuie menționat că echipa InRento este destul de experimentată în construirea de afaceri și gestionarea investițiilor.

Un alt punct slab, din punctul meu de vedere este că, în prezent, Piața Secundară este destul de limitată. Fiind o platformă aflată la început, nu mă aștept ca numărul de investitori dispuși să tranzacționeze participațiile pe care le dețin să fie foarte mare.

Însă, dacă strategia ta este să menții investițiile făcute până când ele ajung la maturitate, asta nu ar trebui să fie o problemă.

Un al treilea punct slab al InRento este faptul că veniturile încasate prin intermediul platformei sunt taxate destul de mult.

Pentru investitorii persoane fizice din afara Lituaniei dobânda încasată lunar este clasificată drept venit clasa A și impozitată cu 15%. Impozitul va fi reținut la sursă de către InRento și plătit către autoritățile din Lituania.

Cu toate astea, există posibilitatea să poți diminua acest impozit la 10% conform prevederilor articolului 11 din Convenția de Evitare a Dublei impuneri dintre România și Lituania. Dar pentru a înțelege care este procesul exact, îți recomand să discuți cu un consultant fiscal sau un expert contabil înainte de a investi.

Acestea sunt cele mai importante lucruri pe care trebuie să le cunoști despre platforma InRento înainte de a-ți deschide un cont la ei.

Dacă ți-au plăcut informațiile prezentate până acum și vrei să faci o analiză și mai detaliată a platformei, îți las .

Iar dacă vei folosi link-ul de mai sus pentru a-ți deschide un cont la ei vei primi un BONUS în platformă în valoare de 20 EUR. Bonusul respectiv va fi plătit la două luni după deschiderea contului.

Cuvinte de încheiere

Imobiliarele sunt o clasă de active care poate aduce randamente foarte bune. Bineînțeles, dacă sunt făcute într-un mod rațional. Cu toate astea, ele au dezavantajul că necesită un capital inițial destul de mare și destul de multă implicare la început.

Platformele de crowdfunding pentru proprietăți imobiliare au apărut ca o alternativă pentru cei care vor să investească în imobiliare dar nu dispun de banii necesari pentru o astfel de investiție tradițională, sau pentru cei care doresc beneficiile investițiilor imobiliare fără a avea de-a face cu provocările pe care le presupun finanțarea și gestionarea acestor active.

Însă dacă ești interesat de o expunere mai mare piața imobiliară, ar putea fi o opțiune pe care să o iei în considerare.

Iar până data viitoare, amintește-ți că cel mai bun lucru pe care-l pot cumpăra banii este Liniștea Financiară!