În ultimele luni, indicii ROBOR și IRCC au fost aproape în permanență în lumina reflectoarelor. De exemplu, pe data de 30 iunie 2022, indicele ROBOR a atins valoarea de 6,44%. Iar indicele IRCC a urcat până la 4,87%.

Ținând cont că în prezent aproximativ 270.000 de români au credite ipotecare în lei calculate în funcție de ROBOR 3M, în ultima perioadă au apărut numeroase articole care îndemnau oamenii să meargă la bănci și să ceară trecerea creditului ipotecar de la ROBOR la IRCC.

Însă o fi asta cu adevărat cea mai bună soluție?

Astăzi mi-am propus să răspund la întrebarea asta. Iar ca să fie totul mai clar, am împărțit articolul în felul următor.

În prima parte îți voi prezenta ce sunt indicii ROBOR și IRCC, cum se calculează ei, și cum influențează valoarea lor ratele pe care tu le plătești la creditul ipotecar.

Iar în a doua parte, îți voi prezenta pașii pe care trebuie să-i urmezi dacă vrei să faci trecerea de la ROBOR la IRCC, și care este alternativa la această soluție pe care eu personal o consider mai bună.

Intenția mea este să te ajut să înțelegi mai bine impactul celor doi indici de referință asupra buzunarului tău, și să vezi ce alte opțiuni mai există ca să poți lua cea mai bună decizie pentru tine.

Dar dacă vrei să urmărești varianta video a acestui articol o poți face aici:

Ce este ROBOR?

Indicele ROBOR a fost creat în anul 2010 și este indicatorul cel mai des utilizat în calcularea dobânzilor creditelor cu dobândă variabilă în lei din România.

ROBOR vine de la abrevierea termenilor Romanian Interbank Offered Rate și reprezintă rata dobânzii la care primele 10 bănci din țara noastră sunt dispuse să ofere împrumuturi sub formă de depozite în lei celorlalte bănci contributoare. Cu alte cuvinte, ROBOR este rata cu care o bancă este dispusă să împrumute alte bănci. 

ROBOR este calculat în fiecare zi de către Thomson Reuters. Iar valorile sunt publicate pe site-ul BNR.

În funcție de perioada de timp pe care se calculează ROBOR, există mai multe tipuri de indici. Însă cel mai cunoscut este ROBOR 3M pentru că în funcție de el se calculează rata pentru vechile credite Prima Casă, și pentru creditele ipotecare cu dobândă variabilă contractate înainte de 2 mai 2019.

Ca să înțelegi mai bine cum influențează ROBOR dobânda unui credit ipotecar, o să luăm un exemplu.

Cum influențează ROBOR dobânda unui credit ipotecar?

Să presupunem că ai un credit ipotecar standard a cărui dobândă este compusă din marja băncii, în valoare de 3%, și ROBOR 3M. Asta înseamnă că, la începutul fiecărui trimestru, dobânda creditului ipotecar se va modifica în funcție de valoarea acestui indice de referință.

Particularitatea ROBOR este că, pentru a calcula noua dobândă, banca va folosi valoarea indicelui ROBOR din ultima zi a trimestrului care se încheie, sau pe cea din prima zi a trimestrului următor.

În exemplu nostru, asta înseamnă că, dacă la finalul trimestrului 1 indicele ROBOR 3M este de 3,2%, dobânda creditului ipotecar pentru trimestrul 2 va fi de 6,2%/an (3,2% + 3%).

Dacă la finalul trimestrului 2, ROBOR 3M urcă la 4%, dobânda creditului pentru trimestrul 3 va fi 7%/an (4% + 3%). Drept urmare, rata pe care va trebui să o plătești băncii va crește.

Iar dacă în trimestrul 3 indicele ROBOR scade la 3,5%, atunci dobânda creditului în următoarele trei luni va coborî la 6,5%/an (3,5% + 3%). Iar astfel rata va scădea.

Ce este IRCC?

Pe parcursul anului 2018 indicele ROBOR a crescut de la un minim de 1,97% la un maxim de 3,47%.

În plus, la începutul anului 2019, au apărut în presă acuzații conform cărora băncile din România acționau precum un cartel, și se înțelegeau între ele pentru a crește valoarea ROBOR în ultima zi a trimestrului ca să încaseze niște dobânzi mai mari în trimestrul următor.

În acest context, Guvernul României a decis să schimbe indicele de referință folosit în formula de calcul a dobânzii pentru creditele cu dobândă variabilă în lei. Iar astfel a luat naștere Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor (IRCC).

Spre deosebire de ROBOR, indicele IRCC se calculează în felul următor.

Mai întâi, Banca Națională a României publică zilnic valoarea indicelui IRCC calculată pe baza tranzacțiilor efectuate între instituțiile bancare pe parcursul zilei.

Apoi, la finalul fiecărui trimestru, BNR determină valoarea de referință a IRCC care va fi folosită de bănci pentru a calcula valoarea dobânzii și a ratelor începând cu trimestrul următor. Ea se calculează ca medie aritmetică a valorilor zilnice ale IRCC din trimestrul anterior.

Cum influențează IRCC dobânda unui credit ipotecar?

În ceea ce privește modul în care influențează indicele IRCC valoarea dobânzii creditelor ipotecare, trebuie să știi că el are un decalaj de 6 luni.

Asta se datorează faptului că indicele de referință pentru trimestrul 1, se calculează în ultima zi lucrătoare a trimestrului 2, și se aplică începând cu prima zi a trimestrului 3. Iar procedura se repetă la fiecare 3 luni.

Dacă înlocuim ROBOR cu IRCC în exemplul de mai devreme, dacă la finalul trimestrului 1 indicele de referință IRCC este la 1,5%, dobânda pentru trimestrul 3 va fi de 4,5%/an (1,5% + 3%).

Dacă la finalul trimestrului 2, IRCC urcă la 2,5%, dobânda pentru trimestrul 4 va fi 5,5%/an (2,5% +3%), iar rata la bancă va crește.

Iar dacă în trimestrul 3 indicele IRCC scade la 2%, atunci dobânda creditului începând cu trimestrul 1 al anului următor va coborî la 5%/an (2% +3%). Iar rata creditului ipotecar va scădea și ea.

Acum că ai înțeles mai bine diferența dintre cei doi indici de referință, hai să vedem cum poți trece de la primul la al doilea.

Cum faci trecerea de la ROBOR la IRCC?

Trecerea de la ROBOR la IRCC se poate face printr-o simplă cerere pe care trebuie să o transmiți către banca unde ai creditul ipotecar. Banca este obligată să-ți analizeze cererea și să-ți ofere un răspuns în cel mult 60 de zile de la înaintarea solicitării.

Însă aici trebuie făcută o precizare.

Conform OUG 19 din 2019 banca „poate reduce marja și/sau aplica un nivel mai redus al indicelui de referință, având dreptul ca, pe parcursul derulării contractului, să revină la valoarea marjei menționate în contract la data încheierii acestuia și/sau la nivelul indicelui de referință”.

Asta înseamnă că, deși băncile au posibilitatea să schimbe indicele de referință din formula de calcul a dobânzii din ROBOR în IRCC, nu sunt obligate să o facă. Drept urmare, răspunsul pe care-l primești poate fi atât pozitiv, cât și negativ.

Cu toate astea, în cazul în care banca acceptă modificarea, se semnează un act adițional care se atașează la contractul de credit. Iar din acel moment dobânda variabilă va fi formată din marja fixă a băncii + IRCC.

O altă mențiune foarte importantă este faptul că trecerea de la ROBOR la IRCC este ireversibilă. Dacă la un moment dat valoarea ROBOR va scădea sub valoarea IRCC, lucru care s-a mai întâmplat, nu vei putea semna un nou act adițional ca să te întorci la vechiul indice de referință.

Este trecerea de la ROBOR la IRCC o idee bună?

După părerea mea însă, deși prin trecerea de la ROBOR la IRCC, rata la credit poate să scadă destul de mult, asta nu este decât o soluție temporară.

Este ca și cum ai pune un plasture cu rivanol peste o rană care are nevoie de copci. O să oprească sângerarea pentru moment, dar tot o să faci hemoragie dacă nu mergi curând la spital.

Motivul principal pentru care eu consider asta este inflația.

Pe site-ul BNR este publicată previziunea pentru inflația din România pentru anii 2022, 2023 și primul trimestru din 2024. Și se vede clar că previziunile lor sunt cu mult peste inflația dorită de 2,5%.

Drept urmare, în lunile care urmează vom continua să vedem majorări ale dobânzii de politică monetară. Iar asta va duce la o creștere atât a ROBOR cât și a IRCC. Chiar dacă acesta din urmă va avea o întârziere de 6 luni.

Drept urmare, dacă ai un credit ipotecar cu dobândă variabilă în funcție de ROBOR, părerea mea este că cea mai bună soluție pe termen lung ar fi să-l refinanțezi, și să iei un credit ipotecar cu dobândă fixă pe o perioadă de 5, 7 sau 10 ani.

Chiar dacă rata lunară va fi puțin mai mare, ea îți oferă mai multă liniște. Pentru că, orice s-ar întâmpla în economie, știi că măcar pentru o anumită perioadă de timp, rata ta nu se va mai modifica. Iar asta va pune mai puțină presiune pe buzunarul tău.

De aceea, dacă vrei să vezi cum să analizezi dacă merită să faci o refinanțare a unui credit ipotecar, și cine te poate ajuta în mod gratuit în procesul de refinanțare am făcut un videoclip intitulat Când să îți refinanțezi creditul ipotecar în care îți explic tot ce trebuie să știi.

Iar până data viitoare, amintește-ți că cel mai bun lucru pe care-l pot cumpăra banii este Liniștea Financiară!