Ideea de a plăti rate la un credit ipotecar pentru o perioadă de 30 de ani este înfricoșătoare pentru foarte multe persoane. Iar dacă adaugi la asta dobânda consistentă pe care o plătești băncii în toată această perioadă, înțelegi de ce foarte mulți oameni fac eforturi extraordinare pentru a-l plăti cât mai repede.

Dar este oare asta cea mai bună metodă de a-ți folosi economiile suplimentare?

În articolul de astăzi vom analiza multiple scenarii ca să vedem ce rezultate ai obține: 

• dacă te-ai concentra exclusiv pe rambursarea anticipată a creditului ipotecar
• dacă ai folosi banii respectivi doar pentru investiții
• și dacă ai face o combinație dintre cele două alternative

Dar, înainte să începem vreau să îți spun că poți urmări varianta video a acestui articol aici:

Premisele de la care începem

Ca să răspundem la întrebarea de mai devreme, o să luăm următorul exemplu.

Să presupunem că ai un credit ipotecar în valoare de 250.000 RON, luat pe o perioadă de 30 de ani, cu o dobândă de 4,5%/an și o rată lunară de 1.267 RON. Excludem din exemplul nostru toate asigurările obligatorii aferente unui credit ipotecar pentru că ele variază de la bancă la bancă și sunt foarte greu de estimat.

De asemenea, presupunem că, din Planul tău de Cheltuieli, reiese că ai o sumă suplimentară de 1.000 RON/lună pe care ai putea să o folosești fie ca să faci plăți anticipate către creditul ipotecar, fie ca să investești.

Acum hai să vedem ce rezultate ai obține în funcție de alegerea ta. Astfel, avem…

Scenariul 1: Folosești cei 1.000 RON ca să rambursezi anticipat creditul ipotecar, apoi începi să investești

Rambursând suplimentar câte 1.000 RON pe lună, pe lângă rata normală, ai reuși să-ți achiți creditul ipotecar în 11 ani și 11 luni. Iar în toată această perioadă ai plăti doar 73.231 RON sub formă de dobândă, făcând astfel o economie de 132.786 RON.

Odată ce ai scăpat de rata la creditul ipotecar, folosești banii care s-ar fi dus în mod normal pe rată și suma suplimentară de 1.000 RON ca să investești într-un Portofoliu diversificat de ETF-uri care îți aduce un randament mediu anual de 8%.

Făcând asta timp de 18 ani, adică până când s-ar fi încheiat în mod normal creditul ipotecar, vei ajunge la un Portofoliu de Investiții în valoare de 1.095.611 RON. Din aceștia, 489.672 RON ar reprezenta contribuții proprii, iar 605.939 RON ar fi câștiguri.

Trebuie precizat că economia de dobândă se regăsește acum în valoarea portofoliului întrucât banii respectivi sunt investiți de-a lungul anilor.

Deci, după 30 de ani rămâi cu o locuință plătită și un portofoliu de aproape 1,1 milioane de RON. Nu-i rău!

Acum hai să vedem cum ar sta lucrurile dacă…

Scenariul 2: Folosești cei 1.000 RON ca să investești, și nu rambursezi deloc din creditul ipotecar

De data asta, pe întreaga perioadă a creditului vei plăti dobândă în valoare de 206.017 RON. Cu 132.786 RON mai mult decât în scenariul anterior.

Însă, în tot acest timp, ai pus cei 1.000 RON/lună să muncească pentru tine prin intermediul aceluiași Portofoliu diversificat de ETF-uri care îți aduce un randament mediu de 8%/an.

Astfel, pe parcursul celor 30 de ani, s-ar acumula în el 1.500.295 RON. Contribuția ta ar fi 360.000 RON, în timp ce 1.140.295 RON ar fi câștiguri din dobânzi, dividende și aprecierea valorii. Și chiar dacă ar fi să scădem dobânda suplimentară plătită băncii, rezultatul tot ar fi mai mare (1.367.509 RON).

Deci, după 30 de ani rămâi cu o locuință plătită și un portofoliu de aproximativ 1,5 milioane de RON.

Ce putem concluziona până acum… 

După cum poți observa din cifrele prezentate, dacă alegi să investești banii în loc să-i rambursezi anticipat ești mai câștigat. 

Asta pentru că, din punct de vedere matematic, întotdeauna are mai mult sens să direcționezi banii către oportunitatea cu randament mai mare. Iar în cazul nostru, un randament de 8% aduce un câștig net superior comparativ cu dobânda de 4,5%.

Însă mai vreau să analizăm o variantă. Hai să vedem ce se întâmplă dacă încerci să împarți și capra și varza și să folosești cei 1.000 RON ca să le faci pe ambele.

Scenariul 3: Folosești cei 1.000 RON ca să faci atât rambursări anticipate cât și investiții

În acest scenariu o să presupunem că 250 RON îi direcționezi către rambursări anticipate la creditul ipotecar, și 750 RON către investiții. Iar după ce termini creditul ipotecar, folosești banii disponibili ca să investești până atingi finalul perioadei de 30 de ani.

Așadar, rambursând anticipat câte 250 RON pe lună, ai reuși să-ți achiți creditul ipotecar în 21 ani și 6 luni. Iar în perioada respectivă ai plăti 140.072 RON sub formă de dobândă, rezultând o economie de 65.945 RON.

De asemenea, în primii 21 de ani și 6 luni ai investi suma de 750 RON prin intermediul aceluiași Portofoliu diversificat de ETF-uri care îți aduce un randament mediu anual de 8%. Iar după ce ai terminat de achitat creditul ipotecar, pentru următorii 8 ani și 6 luni investești și diferența de 1.517 RON/lună.

Astfel, pe parcursul celor 30 de ani, Portofoliul tău de Investiții ajunge să valoreze 1.347.285 RON, din care 424.734 RON reprezintă contribuția proprie, iar diferența da 922.551 RON diferența din dobânzi.

Asta înseamnă că, în ciuda faptului că ai plăti cu 66.841 RON mai multă dobândă, ca rezultat net tot ai ieși mai bine decât dacă te-ai concentra exclusiv pe rambursarea anticipată a creditului. (1.280.444 RON).

Avantaje și Dezavantaje ale rambursării anticipate

După cum ai văzut, analizând lucrurile strict din punct de vedere matematic, cel mai bine ar fi să investești. Chiar dacă plătești mai multă dobândă ducând până la capăt un credit ipotecar, per total tot vei fi mai câștigat.

Însă, în încercarea de a răspunde la întrebarea pusă la începutul articolului trebuie să luăm în considerare toate avantajele și dezavantajele rambursării anticipate a creditului ipotecar.

Un prim avantaj este, bineînțeles, faptul că plătești mai puțină dobândă.

Un al doilea avantaj este faptul că economia de dobândă este garantată. Fiecare sumă de bani pe care o rambursezi anticipat la un credit aduce un randament garantat egal cu rata dobânzii. Când vine vorba de investiții, randamentele medii anuale sunt doar estimate. Și nu avem cum să știm ce ne rezervă viitorul.

Un al treilea avantaj, ar fi faptul că nu trebuie să plătești impozit pe economia de dobândă pe care o faci. În schimb, deși eu nu am luat în calcul aspectul ăsta în cele 3 scenarii întrucât este dificil de estimat, câștigurile din investiții sunt impozitate.

Tot la capitolul avantaje trebuie menționat și confortul psihologic pe care ți-l oferă ideea că deții propria locuință și nu datorezi nici un ban nimănui. Poți să treci mult mai ușor peste provocările vieții atunci când ai un acoperiș asigurat asupra capului.

Când vine vorba de dezavantaje, trebuie să menționăm următoarele.

În primul rând, datorită inflației, valoarea datoriei pe care o ai de rambursat scade. Peste 10 sau 20 de ani, suma de 1.267 RON va avea o putere de cumpărare mult mai mică decât în prezent. În consecință, și ție îți va fi mult mai ușor să o plătești.

Lucrul acesta este accentuat într-o perioadă când inflația este mult mai mare decât rata dobânzii.

În plus, tot datorită inflației, dacă ar fi să aducem și economiile de dobândă făcute de-a lungul anilor la valoarea prezentă, vei vedea că ele sunt mult mai mici.

Cel de-al doilea dezavantaj al rambursării anticipate este costul de oportunitate. Dacă alegi să te concentrezi exclusiv pe a-ți plăti ipoteca nu o să investești nici un leu o perioadă lungă de timp. Iar ulterior va trebui să compensezi acest fapt prin contribuții personale mai mari.

Așa se vede foarte clar la diferența de componență dintre primele două portofolii. Chiar dacă în primul scenariu faci economii mai mari, la final ajungi ca portofoliul să valoreze mai puțin.

Deci Rambursare Anticipată la creditul ipotecar sau Investiții?

Așadar, ce este mai bine să faci dacă ai disponibilă o sumă suplimentară de bani în fiecare lună? Rambursări anticipate la creditul ipotecar, sau investiții?

După cum ai văzut, răspunsul la această întrebare nu este chiar atât de simplu, întrucât trebuie luată în calcul atât partea rațională cât și cea emoțională.

Majoritatea oamenilor fac următoarea greșeală.

Mai întâi se concentrează pe a-și plăti cât mai repede creditul ipotecar, de frică să nu plătească prea multă dobândă băncilor. Însă apoi nu direcționează banii care devin disponibili către investiții, ci îi cheltuie. Astfel, ajung la pensie să aibă o locuință plătită, și nimic altceva. 

Lucrul ăsta este incredibil de trist! Pentru că, în ciuda faptului că locuința ta are o anumită valoare, nu o poți accesa decât dacă faci un credit de nevoi personale cu ipotecă. Iar asta ar fi total neproductiv după ce ai depus atâta efort ca să scapi de credit ca să nu mai plătești dobândă.

Însă, mâ gândesc că dacă urmărești acest videoclip, nu vrei să ajungi într-o astfel de situație. În consecință, dacă ai o sumă suplimentară de bani disponibilă lună de lună și nu știi ce să alegi între cele două opțiuni, eu îți propun următoarea abordare.

Dacă în momentul de față, nu investești deloc, direcționează banii respectivi către investiții. Ele îți vor finanța stilul de viață când te vei retrage din activitate și de aceea, din perspectiva mea, au prioritate. Iar ele își mențin prioritatea până când reușești să investești lunar între 20% și 25% din venitul tău net.  

Iar dacă vrei să înveți cum să-ți construiești un Portofoliu diversificat de Investiții cu ajutorul ETF-urilor, îți recomand să arunci un ochi peste cursul meu de investiții destinat începătorilor.

Odată ce reușești să investești constant 20% – 25% din venitul tău lunar, dacă mai ai bani disponibili în bugetul lunar, poți stabili o sumă lunară pe care să o direcționezi către rambursări anticipate la creditul ipotecar. Iar dacă vrei să vezi o posibilă strategie pe care o poți folosi îți recomand să citești și acest articol.

Părerea mea este că o astfel de abordare echilibrată îți aduce cele mai multe beneficii.

Iar până data viitoare, amintește-ți că cel mai bun lucru pe care-l pot cumpăra banii este Liniștea Financiară!