Dar înainte să începem vreau să îți spun că poți urmări varianta video a acestui articol aici:

Când vine vorba de investiții imobiliare, în principiu, ai două opțiuni.

Pe deoparte ai abordarea clasică. Ea presupune să cumperi proprietăți imobiliare, să le renovezi și să le închiriezi cu scopul de a obține venituri pasive din chirii. Odată închiriate va trebui să te ocupi de mentenanța proprietăților și să repari eventualele stricăciuni care este inevitabil să apară. Sau, bineînțeles, poți să angajezi pe cineva să se ocupe de asta pentru tine.

Această abordare este foarte populară și funcționează foarte bine. Însă ea presupune să ai o sumă ceva mai mare de bani de investit, și necesită destul de multă implicare din partea ta. Mai ales în prima parte a procesului.

Însă, dacă nu vrei să-ți bați capul cu găsirea, finanțarea, renovarea și gestionarea unei proprietăți, sau nu ai suficienți bani ca să faci asta, există patru modalități de a investi în imobiliare fără a deține efectiv proprietăți. 

Una dintre ele o reprezintă REIT-urile. Iar pentru că am avut numeroase solicitări de a aborda subiectul lor, în articolul de astăzi voi face o prezentare mai amănunțită a acestora astfel încât să poți stabili dacă sunt potrivite pentru tine. 

Ce este un REIT?

În primul rând, REIT vine de la Real Estate Investment Trust care s-ar traduce în limba română ca Trust de Investiții Imobiliare (TII). Iar un REIT este o companie care deține, administrează sau finanțează achiziția de proprietăți imobiliare generatoare de venit.

REIT-urile au fost create în anul 1960 în SUA după modelul Fondurilor Mutuale. Ele strâng bani de la un număr mare de investitori care ulterior sunt investiți în diferite tipuri de proprietăți imobiliare. Asta le permite investitorilor să obțină venituri pasive din investiții imobiliare fără să fie nevoiți să cumpere, să administreze sau să finanțeze efectiv o proprietate.

De obicei, REIT-urile se specializează pe un sector imobiliar specific. În consecință, există:

• REIT-uri care investesc exclusiv în proprietăți rezidențiale cum sunt clădirile de apartamente.
• REIT-uri care investesc doar în proprietăți comerciale cum ar fi clădiri de birouri, centre comerciale, mall-uri sau spații de depozitare.
• Sau REIT-uri și mai specializate cum sunt cele care investesc în spitale și azile pentru bătrâni, hoteluri, sau chiar infrastructură cum ar fi conducte de gaz sau turnuri de telecomunicații.

Cu toate astea, nu este exclus să întâlnești REIT-uri care dețin mai multe tipuri de proprietăți în portofoliu.

Bun! Acum că ai înțeles ce este un REIT, în continuare îți voi prezenta prin ce se diferențiază el de alte companii care activează în sectorul imobiliar.

Ce califică o companie să fie un REIT?

Pentru ca o companie care activează în domeniul imobiliar să fie categorisită drept REIT, ea trebuie să respecte o serie de prevederi legale. Iar printre cele mai importante se numără următoarele.

În primul rând, REIT-urile trebuie să investească minim 75% din banii disponibili în proprietăți imobiliare. În al doilea rând, pentru ca o companie să fie categorisită drept REIT, ea trebuie să obțină minim 75% din venitul brut din chirii, din dobânzi aferente creditelor acordate, sau din vânzarea de proprietăți imobiliare. Iar în al treilea rând, compania trebuie să distribuie investitorilor minim 90% din venitul anual sub formă de dividende.

Tipuri de REIT-uri

În funcție de modelul de afaceri pe care îl aplică, REIT-urile se împart în următoarele categorii.

Prima dintre ele o reprezintă REIT-urile care dețin și administrează proprietăți imobiliare. Așa numitele Equity REITs. Majoritatea REIT-urile se încadrează în această categorie. 

Modelul lor de afaceri arată în felul următor. Cu banii primiți de la investitori cumpără proprietăți pe care le închiriază. De aceea, principala lor sursă de venit o reprezintă chiriile, nu câștigurile obținute din vânzarea de proprietăți. Apoi, compania distribuie venitul respectiv către investitori sub formă de dividende.

Cea de-a doua categorie de REIT-uri este reprezentată de cele care finanțează achiziția de proprietăți imobiliare. Așa numitele Mortgage REITs.

Modelul lor de afaceri arată în felul următor. Ele nu dețin efectiv proprietăți imobiliare ci oferă împrumuturi cu ipotecă dezvoltatorilor imobiliari și celor care dețin proprietăți imobiliare. De aceea, principala lor sursă de venit o reprezintă dobânzile pe care le încasează de pe urma împrumuturilor acordate. Venituri care, de asemenea, sunt repartizate investitorilor sub formă de dividende.

REIT-urile care finanțează achiziția de proprietăți imobiliare sunt considerate ceva mai riscante pentru că sunt mai sensibile la fluctuațiile ratelor de dobândă monetară.

O a treia categorie de REIT-uri o reprezintă REIT-urile Hibrid care sunt o combinație a celor două prezentate puțin mai devreme.

O altă clasificare a REIT-urilor poate fi făcută în funcție de modul în care poți achiziționa acțiuni ale lor. În acest caz avem următoarele categorii.

1. REIT-uri care sunt companii publice tranzacționate la Bursă. Ele sunt foarte lichide și este foarte ușor să investești în ele prin intermediul unui broker.
2. REIT-uri care sunt companii publice dar care nu sunt tranzacționate la Bursă. Dezavantajul lor este că nu sunt foarte lichide și nu poți să vinzi foarte ușor acțiunile pe care le deții. Însă avantajul lor este faptul că prețul unei acțiuni este mai stabil întrucât nu este supus fluctuațiilor de preț specifice companiilor listate.
3. REIT-uri private în care, în general, doar investitorii instituționali pot investi.

Acum că am stabilit și de câte feluri pot fi REIT-urile hai să vedem ce avantaje respectiv dezavantaje au ele ca vehicule de investiții.

Avantaje și Dezavantaje ale investițiilor în REIT-uri.

La capitolul avantaje ale REIT-urilor trebuie menționate următoarele.

În primul rând, lichiditatea. Cum majoritatea REIT-urilor sunt listate la bursă este foarte ușor să cumperi și să vinzi acțiunile lor. Avantajul este și mai evident dacă le compari cu investițiile imobiliare tradiționale unde finalizarea unei tranzacții de vânzare-cumpărare poate dura luni.

Un alt avantaj al REIT-urile este faptul că ele asigură niște fluxuri de numerar stabile. Asta se datorează în primul rând obligației de a distribui 90% din venituri investitorilor. Bineînțeles, pe lângă asta, beneficiezi și de aprecierea valorii proprietăților pe care le deține în portofoliu care, de obicei, ține pasul cu inflația.

Un al treilea avantaj al REIT-urilor este faptul că oferă o triplă diversificare. Dă-mi voie să-ți explic. 

Deși REIT-urile sunt companii listate la bursă și astfel intră în categoria acțiunilor, principala lor misiune este să acumuleze cât mai multe proprietăți imobiliare profitabile. Asta înseamnă că ele îți oferă diversificare prin faptul că investești într-o clasă distinctă de active.

În același timp, un REIT nu investește într-o singură proprietate așa cum ai face tu dacă ai lua un apartament și l-ai da în chirie. Ele dețin sute sau chiar mii de proprietăți în portofoliu minimizând astfel riscul dacă o proprietate rămâne neînchiriată. 

În al treilea rând, REIT-urile oferă și diversificare geografică întrucât prin intermediul lor investești mai ușor în proprietăți aflate în alte țări decât cea în care locuiești tu.

Astea sunt principalele avantaje ale REIT-urilor. Însă, ca investitor, înainte să investești în ceva, trebuie să cunoști și părțile mai puțin bune. În cazul REIT-urilor acestea ar fi.

În primul rând, faptul că nu oferă o apreciere a capitalului atât de bună. Asta este de așteptat întrucât proprietățile imobiliare se apreciază mai greu decât acțiunile unei companii. De asta investițiile în REIT-uri se pretează mai bine investitorilor care doresc fluxuri constante de numerar.

În al doilea rând, datorită faptului că sunt obligate să distribuie 90% din venituri investitorilor, doar 10% din veniturile disponibile pot fi folosite pentru a cumpăra noi proprietăți și a mări portofoliul de active.

Bun! Acum că poți să pui în balanță avantajele și dezavantajele REIT-urilor, este momentul să afli care sunt pașii pentru a investi într-un REIT.

Cum investești într-un REIT?

Dacă vrei să investești în REIT-uri ai două opțiuni principale. Prima dintre ele este să cumperi acțiuni ale unui REIT listat la Bursă. 

Asta presupune să faci o cercetare amănunțită a companie ca să înțelegi în ce tipuri de proprietăți investește, care sunt perspectivele de viitor, și cât de bine se potrivește în Planul tău de Investiții. Odată identificat REIT-ul în care vrei să investești, îți deschizi un cont de investiții la un broker care îl are în ofertă, îți alimentezi contul, cauți simbolul de tranzacționare a REIT-ului, iar apoi lansezi un ordin de cumpărare la fel cum faci când achiziționezi orice alt instrument financiar.

Această abordare este similară stock picking-ului care este o activitate ce necesită destul de multă implicare din partea ta fără să garanteze niște rezultate spectaculoase. De aceea, eu nu o recomand.

În schimb, cea de-a doua modalitate prin care poți să investești în REIT-uri este mult mai pe gustul meu. Pentru că mă refer la a investi în mai multe REIT-uri simultan prin intermediul unui Fond Mutual sau al unui ETF de tip Indice.

Pașii sunt destul de similari. Prima dată trebuie să faci o cercetare amănunțită a Fondului Mutual sau a ETF-ului care te interesează. Odată identificat cel care ți se potrivește, în funcție de vehiculul de investiții ales trebuie să faci următorii pași.

În cazul Fondului Mutual trebuie să semnezi un contract de adeziune, după care să transferi bani din contul tău către contul colector al fondului. Iar la finalul zilei, banii tăi vor fi transformați automat în unități de fond.

În cazul ETF-ului, întrucât este listat la bursă, pașii sunt exact aceiași pe care i-am menționat la investiția într-un REIT prin intermediul unui broker.

Iar dacă tot am vorbit de Fonduri Mutuale și ETF-uri, voiam doar să menționez că mai poți să achiziționezi cursul meu de investiții în Fonduri Mutuale și ETF-uri pentru a afla tot ce trebuie să știi despre investițiile în aceste instrumente.

Cursul este destinat investitorilor începători, iar în cadrul lui înveți de la zero ce înseamnă să investești, care sunt instrumentele în care poți investi, cum să-ți construiești o strategie de investiții personalizată și care sunt pașii exacți pe care să-i urmezi ca să faci prima ta investiție. Poți afla mai multe detalii despre conținutul cursului și cum îl poți achiziționa apăsând pe link-ul de AICI.

Cuvinte de încheiere

REIT-urile pot fi o componentă importantă în Portofoliul de Investiții întrucât ele oferă dividende consistente anual și poți beneficia și de pe urma aprecierii. Iar datorită faptului că imobiliarele au o corelație scăzută cu alte clase de active, pot ajuta la reducerea riscului general al portofoliului și la sporirea randamentelor.

Conform Asociației Naționale a REIT-urilor, randamentul total al acestora din ultimii 20 de ani a fost mai mare decât cel al indicelui S&P 500 sau al altor indici bursieri.

Dar aș vrea să știu și care este părerea ta despre REIT-uri. Ești interesat să investești în acest tip de companii? Scrie-mi răspunsul tău în secțiunea de comentarii de mai jos.

Iar până data viitoare, amintește-ți că cel mai bun lucru pe care-l pot cumpăra banii este Liniștea Financiară!

Articolul Ce este un REIT (Real Estate Investment Trust) apare prima dată în Ovidiu Tarcu Consilier Financiar.