Te gândești să devii investitor imobiliar și să începi să adaugi proprietăți imobiliare în portofoliul tău de investiții?

În articolul de astăzi vreau să-ți prezint strategia prin care eu vreau să fac trecerea de la chiriaș la proprietar și să-mi construiesc un Portofoliu de Proprietăți Imobiliare.

Dar, înainte să începem vreau să știi că poți urmări varianta video a acestui articol printr-un click pe link-ul de mai jos.

 

Pasul 1: Strânge bani de avans

Dacă vrei să investești în proprietăți imobiliare ai nevoie de capital. Mai exact ai nevoie de niște bani care să reprezinte avansul necesar pentru a accesa un credit ipotecar. 

În România există două tipuri principale de credite pe care le poți folosi pentru achiziționarea unei proprietăți imobiliare:

•         programul „Prima Casă” pe care îl poți accesa dacă dispui de un avans de doar 5% din valoarea proprietății pe care vrei să o achiziționezi;
•         un Credit Convențional pe care îl poți accesa dacă dispui de un avans de 15% din valoarea proprietății pe care vrei să o achiziționezi;

Încă din 2018, când mi-a venit prima dată în minte ideea să cumpăr prima mea proprietate, am știut că nu vreau să accesez un credit prin programul „Prima Casă”. Erau prea multe restricții și dura mult prea mult procesul de aprobare ca să poți profita de oportunitățile ivite. În consecință, singura opțiune viabilă pentru mine este creditul convențional care necesită să ai o sumă mai mare de bani disponibilă.

Eu aveam o sumă de bani disponibilă provenită din vânzarea unor investiții în criptomonede de care nu mă atinsesem. Dar, luând în considerare prețurile imobiliarelor din Cluj-Napoca, nu era de ajuns.

Ca să pot economisi cât mai repede banii pentru un avans consistent, în 2018 am decis să limitez investițiile lunare la doar 10% din venit. Iar restul i-am plasat în depozite bancare la termen luând în calcul că de acei bani voi avea nevoie peste o perioadă destul de scurtă de timp. 

 

Pasul 2: Rezolvă-ți finanțarea

Cel de-al doilea lucru pe care trebuie să-l rezolvi din timp dacă vrei să investești în proprietăți imobiliare este finanțarea.

Bazându-te pe prețurile imobilelor din localitatea în care dorești să investești poți să-ți dai seama când suma pe care ai pus-o deoparte poate constitui un avans de minim 15%. În acest punct este momentul să mergi la bănci și să obții o pre-aprobare.

Pre-aprobarea este procesul prin care afli ce sumă poți împrumuta de la bancă pentru o achiziție imobiliară în funcție de situația ta financiară. Acest pas este foarte important deoarece ulterior poți foarte ușor să calculezi care este valoarea maximă pe care o poți plăti pentru o proprietate imobiliară.

Acesta este punctul la care mă aflu și eu acum. Deoarece nu sunt angajat, nu sunt eligibil pentru a obține un credit ipotecar la marea majoritate a băncilor din România. Însă sunt câteva care acceptă veniturile din dividende ca sursă de venit, iar cu una dintre ele voi colabora.

 

Pasul 3: Începe să cauți posibile investiții

Odată ce ai banii de avans și știi ce sumă maximă poți să împrumuți de la bancă începe să cauți oportunități de investiție.

Pentru că vorbim de prima investiție imobiliară ar fi bine să începi cu ceva mic. De aceea prima investiție ar putea fi o garsonieră.

Aceasta este cea mai accesibilă din punct de vedere financiar. De asemenea te ajută să te familiarizezi cu procesul de achiziționare și cu statutul de proprietar care aduce cu sine anumite obligații.

Poate i-ai auzit pe cei care investesc în imobiliare spunând că: „Banii se fac la cumpărare”.

Ce înseamnă asta?

Înseamnă că, dacă vrei să achiziționezi o proprietate pe care ulterior să o închiriezi trebuie să cumperi sub prețul mediu al pieței.

În consecință ce plănuiesc să fac eu și ce îți recomand și ție este să te uiți exclusiv la proprietăți care pot fi achiziționate sub prețul pieței. Acest lucru exclude de la început locuințele care sunt renovate recent și în care totul este nou.

În consecință, te vei uita exclusiv la proprietățile care au nevoie de puțină atenție și pe care le evită majoritatea cumpătorilor. Acestea sunt proprietățile la care trebuie făcute câteva reparații și renovări.

Nu mă refer aici la probleme majore ci la lucruri care pot fi destul de ușor remediat:

• parchet care poate necesită o curățare și câteva reparații;
• pereți care nu au fost văruiți de mult și au urme;
• gresie și faianță care doar trebuie curățate ca să arate mai bine.
• mobilă mai veche;

Planul meu inițial a fost să achiziționez prima dată o garsonieră. Dar, pentru că m-am asociat cu un prieten pentru a cumpăra o proprietate împreună am decis să mergem pe un apartament cu două camere. Și o să vezi puțin mai târziu de ce.

Pasul 4: Cumpără proprietatea

Acesta este un pas evident, dar foarte solicitant. În principiu acest pas se finalizează cu încheierea unui contract de vânzare-cumpărare și virarea banilor din contul tău în contul fostului proprietar.

 

Pasul 5: Mută-te în proprietate și apucă-te de treabă 

O dată ce ai găsit proprietatea potrivită și ai achiziționat-o trebuie să te muți în ea pentru o perioadă de timp. Vei face acest lucru pentru a te ocupa personal de unele reparații și renovări.

Acest pas este extrem de potrivit pentru cei care în prezent stau în chirie, cum sunt și eu. Dacă faci acest lucru, ai două beneficii majore:

1.   Banii care în mod normal s-ar duce pe chirie se duc pe rată. Orice ai face, ai nevoie de o locuință. Că plătești chirie sau rată e același lucru. Tot sunt bani care ies din buzunarul tău. Însă în acest caz, o parte din bani sunt folosiți pentru a plăti împrumutul pentru un bun pe care la un moment dat îl vei deține fără restricții.
2.   Acumulezi ceea ce în limba engleză poartă denumirea de „sweat equity”. Mai exact, vei crește valoarea proprietății pe care ai cumpărat-o făcând în timpul liber reparații cosmetice destul de ușoare care cresc valoarea proprietății tale.

Exact acest lucru voi face și eu. Persoana cu care mă voi asocia pentru a cumpăra proprietatea este unul dintre cei mai buni prieteni ai mei. Ne cunoaște de aproape 15 ani și am fost colegi de apartament în 7 dintre aceștia.

Ne vom muta împreună în noul apartament, iar în timp ne vom ocupa de o parte din lucrurile care pot fi reparate sau renovate fără să apelăm la ajutorul meseriașilor. Unde va fi nevoie, bineînțeles, vom apela la profesioniști. 

Pentru persoanele care dețin deja o locuință mai mare s-ar putea să nu fie la fel de potrivit. O familie cu 2 copii care locuiește într-un apartament cu 3 camere evident nu se poate muta într-o garsonieră.

Dar pentru că ei au trecut deja prin procesul de a cumpăra o proprietate și în multe cazuri de a o renova parțial sau total ei au mai multă experiență. Din acest motiv ei pot să se mute doar într-un alt apartament care necesită renovări și să închirieze prima locuință.

Nu este la fel de ușor ca și în cazul în care nu ai responsabilitatea unor copii, dar nu este imposibil.

 

Pasul 6: Începe să strângi bani pentru un nou avans

Odată ce renovările sunt gata și proprietatea este pregătită pentru a fi închiriată începe să economisești din nou bani pentru a fi pregătit să plătești avansul pentru o nouă proprietate.

Concomitent, în toată această perioadă dintre momentul achiziției și momentul în care vei avea bani disponibili pentru un nou avans concentrează-te să-ți mărești veniturile. Întrucât orice credit pe care îl ai îți afectează gradul de îndatorare, pentru a putea accesa un nou credit va fi nevoie să-ți mărești veniturile.

Ca regulă generală, încearcă să menții valoarea ratei în jurul a 25% din venitul lunar net (Valoarea Ratei = 25% din Venit). Astfel, dacă faci pașii potriviți, în 2-3 ani îți poți crește venitul suficient de mult ca să poți accesa un nou credit și să rămâi cu gradul de îndatorare sub 40%.

 

Pasul 7: Cumpără o nouă proprietate

Odată ce ai din nou banii disponibili pentru un avans, respectă aceeași pași, cumpără o nouă proprietate și mută-te în ea. Iar pe cea în care ai locuit, dă-o în chirie.

Astfel, noul chiriaș va acoperi rata, iar tu vei avea bani disponibili pentru a renova această nouă proprietate și a o pregăti de închiriere.

Repetă procesul cât de mult poți și acumulează cât mai multe proprietăți în portofoliul tău.

 

Cuvinte de încheiere

Aceasta este strategia pe care intenționez să o pun în practică pentru a-mi construi un Portofoliu de Investiții imobiliare pe lângă cel de investiții pe Piața de Capital. 

De asemenea, vreau să menționez că această strategie necesită niște venituri lunare consistente. Nu poți să aplici această strategie dacă nu faci eforturi permanente de creștere a veniturilor pentru că te va bloca gradul de îndatorare la un moment dat. 

Și așa este posibil să atingi o limită de la care să nu mai poți investi și să fie nevoie să te adaptezi. Dar cu cât această limită e atinsă mai târziu, cu atât mai bine.

Dar aș vrea să știu și părerea ta. Cum ți se pare această strategie? Crezi că ai putea să o aplici? Scrie-mi răspunsul tău în secțiunea de comentarii.

Iar până data viitoare, amintește-ți că cel mai bun lucru pe care-l pot cumpăra banii este Liniștea Financiară.