Vrei să investești în proprietăți imobiliare dar nu știi ce pași ar trebui să urmezi ca să faci prima achiziție?

Acum câteva săptămâni am publicat un videoclip în care am prezentat strategia prin care vreau să mă transform din chiriaș în investitor imobiliar.

În articolul de astăzi vreau să-ți prezint un ghid ce conține pașii pe care eu îi urmez pentru a achiziționa prima mea proprietate imobiliară pe care să o transform într-o sursă de venit pasiv.

Dar înainte să începem vreau doar să își spun că poți urmări varianta video a acestui articol printr-un click pe link-ul de mai jos.

Pasul 0: Ai nevoie de un avans

Primul pas este destul de evident: ai nevoie de un avans. 

Pentru a contracta un credit ipotecar convențional trebuie să ai disponibil minim 15% din valoarea proprietății pe care vrei să o cumperi. Această valoare diferă de la localitate la localitate, dar dacă ești serios cu privire la a cumpăra o proprietate imobiliară poți să estimezi ușor ce sumă de bani ai nevoie pentru avans.

Îți recomand să strângi chiar puțin mai mulți bani pentru că va trebui să acoperi și celelalte costuri pe care le implică achiziționarea unei proprietăți. Dar vom vorbi despre ele puțin mai încolo.

Pasul 1: Stabilește în ce tip de proprietate vrei să investești

Există mai multe tipuri de proprietăți imobiliare în care poți investi, de la garaje până la duplex-uri, sau doar terenuri. Iar fiecare trebuie abordată într-un mod diferit.

Pentru prima ta investiție imobiliară îți recomand să începi cu ceva mai mic așa cum este o garsonieră sau un apartament cu o cameră. Acestea sunt cele mai ieftine dintre toate opțiunile disponibile și reprezintă un punct bun de plecare pentru prima investiție.

După ce ai stabilit în ce tip de proprietate vrei să investești, stabilește ce caracteristici vrei să aibă. Acest lucru presupune să îți clarifici:

1. Ce suprafață minimă vrei să aibă proprietatea;
2. Câte camere;
3. Cum să fie compartimentată;
4. În ce cartiere ai vrea să investești ș.a.m.d.

Un exemplu ar putea suna în felul următor: Vreau să achiziționez un apartament cu 3 camere, decomandat cu o suprafață de minim 65 mp și 2 băi în cartierul Zorilor din Cluj-Napoca.

Legat de poziționarea proprietății, ce urmăresc eu și ce îți recomand și ție, este:

• să eviți proprietățile care sunt poziționate pe străzi aglomerate;
• să eviți proprietățile care sunt poziționate lângă proprietăți comerciale cum sunt: depozitele, parcări mari, reprezentanțele auto, etc.

Astfel de proprietăți nu sunt foarte atractive pentru viitori chiriași și nici nu se apreciază la fel de bine ca celelalte. Din experiența mea de aproape 10 ani de stat în chirie, îți spun că am preferat mereu apartamentele care nu erau lângă o stradă principală.

Pasul 2: Mergi la bănci și asigură-ți finanțarea

Imaginează-ți următorul scenariu. Te-ai hotărât să devii investitor imobiliar. Ai petrecut ore întregi căutând și vizionând potențiale proprietăți. După multe căutări ai găsit proprietatea care ție ți se pare perfectă și la care cifrele arată bine. Ai banii de avans și te duci la bancă să obții un credit ca să finanțezi achiziția. Iar banca îți respinge cererea pentru că nu te încadrezi să împrumuți suma solicitată. Cu alte cuvinte, nu-ți permiți să cumperi acea proprietate. 

Ca să eviți această situație și dezamăgirea care vine la pachet cu ea, asigură-te că ai obținut o pre-aprobare de la o bancă.

Acest proces presupune să oferi băncii toate documentele de care are nevoie ca să stabilească suma maximă pe care sunt dispuși să ți-o acorde sub formă de credit.

Acest pas este foarte important din 2 motive:

1. Știi exact suma maximă pe care o poți împrumuta pentru această investiție. Acest lucru te ajută să economisești timp:
   1. Pe deoparte al tău pentru că sari direct peste proprietățile care nu se încadrează în bugetul tău; 
   2. Pe de altă parte al celorlalți, în special al agentul tău imobiliar și al vânzătorului, pentru că nu mai mergi la vizionări inutile;
2. Creditul îți va fi aprobat mai repede deoarece ai depus deja o mare parte din actele necesare procesului de analiză a dosarului de creditare.

Pasul 3: Vorbește cu agenți imobiliari

În România, nu există o bază de date centralizată în care să vezi toate proprietățile puse la vânzare. De aceea, dacă intri pe un agregator de agenții imobiliare o să vezi aceeași proprietate listată de mai multe agenții. În plus, există și agenții care au proprietăți pe care le reprezintă în exclusivitate. Așa că ești forțat să colaborezi cu ele dacă vrei să ai acces la acele proprietăți.

După ce ai stabilit clar în ce anume ești interesat să investești și care este prețul maxim pe care îl poți plăti pentru o proprietate imobiliară, a venit timpul să vorbești cu măcar un agent imobiliar. Ideal ar fi cu mai mulți.

Comunicarea cu agenții imobiliari este, după părerea mea, extrem de importantă. Deoarece doar astfel vei reuși să eviți e-mail-uri și telefoane inutile și redundante. Recomandarea mea este să le explici clar ce anume cauți, și care este suma maximă pe care o poți finanța. Ca să nu vină la tine cu tot felul de oferte care ție nu ți se potrivesc.

Iar dacă vezi că nu înțeleg nevoile tale și îți bagă pe gât ce au ei pe stoc, oprește colaborarea și caută pe altcineva. Rareori o agenție imobiliară are un singur agent.

Pasul 4: Ieși la vânătoare de proprietăți

Începe să cauți proprietăți: atât personal cât și prin intermediul agenților cu care ai ales să colaborezi.

Primul lucru pe care ți-l recomand este să investești în orașul în care stai. Aceasta este localitatea pe care o cunoști cel mai bine și de aceea ai un avantaj. Știi ce cartiere sunt cele mai căutate, care sunt tendințele legate de populație, unde se construiesc spații comerciale și de birouri, care sunt zonele căutate de dezvoltatori și așa mai departe.

Al doilea lucru, ar fi să investești în proprietăți care pot fi considerate standard și sunt potrivite pentru majoritatea persoanelor care caută să închirieze o locuință. Nu te uita nici la cele foarte scumpe deoarece o astfel de investiție necesită mai multă experiență, nici la cele foarte ieftine pentru că s-ar putea să schimbi foarte des chiriașii.

Personal, eu mă uit doar la proprietăți care pot fi achiziționate sub prețul pieței. Și ca să înțelegi mai bine o să-ți dau un exemplu.

În Cluj-Napoca un apartament cu două camere se vinde în medie cu 80.000 EUR. Ce trebuie să faci tu este să cauți un apartament cu două camere care poate fi achiziționat la un discount de 20% – 25% (Discount 20% – 25%) față de prețul pieței. În acest scenariu tu ar trebui să cumperi o proprietate pe care să plătești între 60.000 EUR și 64.000 EUR (60.000 EUR – 64.000 EUR).

De obicei aceste proprietăți au nevoie de o mică renovare înainte de a putea fi închiriate. De aceea ele au cel mai mare potențial de apreciere comparativ cu cele în care totul este nou.

Ideal ar fi o să găsești o proprietate în care au fost făcute renovări majore cum ar fi (centrală termică proprie, geamuri termopan, a fost refăcută instalația electrică și sanitare) dar a fost neglijată partea estetică (zugrăvit, parchet, ușile sunt vechi, etc.). Toate acestea din urmă sunt destul de ușor de renovat, reparat și înlocuit dacă e cazul.

Astfel, dacă ai cumpărat un apartament cu 60.000 EUR și ai făcut în el reparații de 7.000 EUR ca să-l aduci la prețul pieței de 80.000 EUR înseamnă că tocmai ți-ai crescut averea cu 13.000 EUR. Asta înseamnă să profiți de oportunități!

Pasul 5: Determină cashflow-ul

Odată ce ai găsit o  proprietate care are potențialul să fie o investiție bună, următorul pas ar fi să analizezi și cifrele. În principiu, trebuie să stabilești dacă investiția o să-ți aducă cashflow pozitiv.

Ca să faci asta urmează acești 3 pași:

1. Pasul 1: Calculează ce Venit Net ai putea obține de pe urma acestei proprietăți. Vezi cu cât ar putea fi închiriată o proprietate asemănătoare cu a ta dar care a fost renovată mai recent. Informații de acest gen poți găsi pe site-uri de anunțuri precum olx.ro, sau direct de la agentul tău imobiliar care are acces la istoricul tranzacțiilor de închiriere încheiate. Din acea sumă scade impozitul pe care trebuie să-l plătești statului care în prezent este de 6%.

Dacă ne întoarcem la exemplul nostru, chiria medie pentru un apartament cu 2 camere în Cluj-Napoca este 420 EUR. Asta ar însemna 2.016 lei. Din care scădem un impozit de 121 lei ceea ce înseamnă că Venitul Net ar fi 1.895 lei.

     2. Pasul 2: Calculează ce cheltuieli presupune această investiție. 

Cea mai mare cheltuială o reprezintă rata la creditul ipotecar pe care o poți estima pe baza graficului de rambursare pe care l-ai obținut atunci când ai făcut pre-aprobarea sau utilizând calculatorul de pe site-ul băncii. Pe lângă rată, mai trebuie să iei în calcul și asigurarea de viață respectiv a locuinței care sunt obligatorii atunci când apelezi la un credit imobiliar. Unele bănci îți prezintă costul acestor asigurări direct pe graficul de rambursare. La altele sunt prezentate separat.

Pentru un apartament pe care îl cumperi la prețul 60.000 EUR ar trebui să iei un credit de 51.000 EUR care în lei ar fi aproximativ 245.000 lei. Iar rata la un astfel de credit cu o dobândă de 5,5% ar fi aproximativ 1505 lei (cu tot cu asigurări). 

Pe lângă asta ar mai fi impozitul pe locuință care în România este foarte mic. Câteva sute de lei pe an. În Cluj, acesta ar fi 180 de lei pe an 15 lei pe lună.

Ținând cont că acum ai calitatea de proprietar, ar fi recomandat să pui și niște bani deoparte pentru reparații și mentenanță. O să numim acești bani rezerve și o să presupunem că ar fi 150 Ron pe lună.

      3. Pasul 3: Calculează cashflow-ul net scăzând din Venitul Net Cheltuielile Totale. Pentru ca această investiție să aibă sens pentru tine, numărul rezultat ar trebui să fie pozitiv. În cel mai rău caz ar trebui să ieși pe zero. Dar cel mai bine ar fi să fie pozitiv pentru că îți oferă o marjă de siguranță. În cazul unei perioade economice mai dificile,poți să scazi chiria și chiar dacă pierzi acel cashflow pozitiv, măcar rata este acoperită în continuare de chiriaș.

Pasul 6: Fă oferte 

Atunci când găsești o proprietate care respectă criteriile pe care le-ai stabilit, iar cifrele arată bine fă o ofertă.

Dar nu te entuziasma prea tare. Dacă ție îți place proprietatea probabil și altora le place. Și există șanse ca cineva să ofere mai mulți bani. Aici ai grijă să nu cazi în capcana de a plăti prea mult.

Oricât de mult ți-ar plăcea o proprietate, evită să oferi mai mulți bani decât cifrele ți-au arătat că este rezonabil. Investițiile în proprietăți imobiliare trebuie tratate în mod obiectiv. Orice proprietate o să genereze cashflow dacă e cumpărată la prețul corect. Așa că nu-ți fie jenă să faci o ofertă mai mică. În cel mai rău caz este respinsă. Dacă plătești mai mult decât ți-au arătat cifrele că ar fi potrivit, nu mai poate fi considerată o investiție imobiliară bună.

S-ar putea să faci zeci de oferte până să găsești una care să fie potrivită și să fie și acceptată. Face parte din proces așa că nu te descuraja dacă nu ai putut să cumperi o proprietate anume.

De asemenea, nu fii foarte încăpățânat la preț. S-ar putea să merite să plătești câteva sute de euro în plus pentru o proprietate foarte bună.

Pasul 7: Inspectează proprietatea și semnează un ante-contract

Atunci când îți este acceptată o ofertă, discută cu actualul proprietar și cere-i să-ți permită să inspectezi proprietatea. Așa cum nu cumperi o mașină la mâna a doua înainte de a face o vizită la un mecanic, nu este o idee bună să cumperi o proprietate care nu a fost inspectată de niște profesioniști.

Pentru mine, cele mai importante sunt:

1. Instalația electrică;
2. Instalația de gaz și centrala termică;
3. Instalația sanitară și țevile;
4. Geamurile
5. Iar dacă ești la ultimul etaj, acoperișul

Îți recomand să folosești profesioniști pentru aceste operațiuni și să plătești pentru serviciile lor deoarece ei știu cel mai bine ce să verifice și pot să-ți facă și o estimare cât ar costa reparațiile diverselor defecțiuni întâlnite.

Dacă identifici lucruri care ar trebui reparate, fă un total și cere o reducere a prețului de achiziție de la proprietar pentru a compensa pentru reparațiile viitoare. În cel mai rău caz poate să refuze. Dar nu ai nimic de pierdut dacă ceri.

Odată ce te-ai înțeles asupra prețului final de achiziție semnează un antecontract de vânzare-cumpărare. Acest act reprezintă o promisiune că tu vei cumpăra proprietatea, iar vânzătorul o rezervă pentru tine oferindu-ți timp să finalizezi procesul de obținere a creditului.

Pasul 8 : Finalizează tranzacția

Odată ce toate aceste lucruri au fost făcute este momentul să mergi la notar și să semnezi actul de vânzare cumpărare. Pe baza acestuia banca va vira bani fostului proprietare iar tu tocmai ai făcut prima ta investiție imobiliară.

Finalizarea tranzacție aduce cu sine câteva costuri pe care trebuie să le cunoști încă de la început. Cele mai mari dintre ele sunt.

1. Comisionul agentului care variază între 1-3% din prețul de vânzare al proprietății. 
2. Taxe notariale: 1-2% prețul de vânzare al proprietății;
3. Diferite taxe de înscriere și eliberare a documentelor. Acestea sunt mai mici, dar se adună când deja vorbim de atâtea cheltuieli;

Pasul 9: Renovează

Dacă proprietatea pe care ai cumpărat-o poate fi închiriată așa cum este poți să sari peste partea asta.

Dar pentru că am vorbit de cumpărarea unei proprietăți sub prețul pieței care are nevoie de reparații și renovări, imediat după finalizarea achiziției trebuie să te apuci de renovări. Dacă poți începe acest proces a doua zi ar fi perfect.

Acum pentru că ești proprietar, în fiecare zi în care proprietatea este goală pierzi bani. Trebui să acoperi din propriul buzunar rata. Iar această perioadă trebuie să fie cât mai scurtă. Ca să te asiguri că lucrurile sunt făcute bine și renovarea progresează vizitează proprietatea în fiecare zi.

De asemenea, trebuie să ții cont că la orice proiect de renovare costul real este cu aproximativ 25% mai mare decât cel estimat. Iar durata reală până la finalizare va fi și ea în realitate mai mare decât cea planificată. Fii pregătit să faci față acestor costuri suplimentare.

Pasul 10: Închiriază proprietatea

După terminarea renovării este momentul să începi să promovezi proprietatea. Iar ca să o închiriezi rapid și să găsești chiriași de calitate îți recomand să faci aceste două lucruri.

În primul rând, fă fotografii care să pună în valoarea proprietatea. Dacă este nevoie apelează la un fotograf profesionist. Chiar dacă vei avea un cost suplimentar, va merita banii.

În al doilea, rând promovează-ți proprietatea online. Site-uri precum olx, lajumate sau publi24 sunt toate variante bune și gratuite. De asemenea, există numeroase grupuri de Facebook în care îți poți promova singur proprietatea.

În al treilea rând, asigură-te că oamenii care sunt interesați de proprietatea ta pot să o vadă cât mai repede. 

Atunci când găsesc o proprietate care le place, oamenii sunt entuziasmați să o vadă cât mai repede posibil. Iar tu trebuie să le oferi acest serviciu.

Dacă nu poți să prezinți proprietatea personal, atunci asigură-te că agentul cu care colaborezi are acces la proprietate ca să o poată prezenta.

Odată ce ai un chiriaș în proprietate, reia procesul de la zero și pregătește-te pentru următoarea achiziție.

Cuvinte de încheiere

Unul din obiectivele personale pe care mi le-am setat la începutul anului 2020 a fost să cumpăr prima mea proprietatea imobiliară pe care să o transform într-o sursă de venit pasiv. Am discutat despre strategia mea de a mă transforma din chiriaș în investitor imobiliar în acest videoclip pe care îți recomand să-l urmărești.

Ce vreau să mai menționez este să nu te aștepți ca prima ta investiție imobiliară să fie perfectă. 

Nu te aștepta să cumpări prima ta proprietate la un discount de 50% față de prețul pieței, să fie gata imediat de închiriere și să-ți aducă un cashflow de 500 EUR. Astea sunt basme. Eu personal nu mă aștept la așa ceva.

Mai degrabă abordează această primă achiziție ca pe o oportunitate de învățare. Este o șansă de a pune în aplicare tot ce ai învățat despre investiții imobiliare ca să vezi ce funcționează și ce trebuie ajustat. 

Asta nu înseamnă să cumperi o proprietate care produce cashflow negativ doar pentru că ți s-a pus pata, nu ai mai avut răbdare și te-a cuprins febra investițiilor. Acesta este un risc real. Ci mai degrabă înseamnă să fii mulțumit să faci lucrurile bine în proporție de 80% și să înveți din greșeli ca să nu le repeți la cea de-a doua proprietate.

Acestea fiind spuse, eu îți mulțumesc că ai citit acest articol până la final și aștept părerile tale în secțiunea de comentarii.

Până data viitoare, amintește-ți că cel mai bun lucru pe care îl pot cumpăra banii este Liniștea Financiară.